房地产行业贝壳专题深度：龙头地产中介平台二手房新房集中度提升，新兴业务厚积薄发-20210412-天风证券-38页_1mb

报告摘要

贝壳专题深度总结

核心内容概览

贝壳找房是中国领先的线上线下一体化住房中介服务平台，凭借ACN网络模式和VR等技术创新，成为房地产中介服务领域的龙头。2020年，贝壳总交易额达3.5万亿元，收入705亿元，调整后净利润57.2亿元，线下门店46946家，中介人数493088人，线上VR房源911万套。

主要观点

市场地位与业务增长
- 贝壳在二手房和新房市场占据重要份额，2020年二手房市占率26.22%，新房市占率9.54%。
- 2020年贝壳的二手房交易额达1.9万亿元，新房交易额达1.4万亿元，平台业务收入持续增长。
- 贝壳的收入主要来源于佣金、平台费及其他服务，其中新房交易逐渐成为主要收入来源。
房地产行业趋势
- 中国房地产市场规模预计到2024年将达到30.7万亿元，其中二手房市场规模预计达12万亿元。
- 二手房流通率预计从2020年的2.0%提升至2024年的2.4%，市场潜力巨大。
- 新房市场面临去化压力，尤其是在二三线城市，开发商对中介的依赖度提升。
ACN模式与技术赋能
- ACN模式（Agent Cooperate Network）通过“协同+佣金分配”提升行业效率，推动贝壳成为行业龙头。
- 贝壳如视VR技术提升看房效率，降低实体看房成本，增强用户体验。
线上线下协同效应
- 贝壳通过线上线下一体化运营，提升协同效益，增强平台的网络效应。
- 平台通过标准化、数据化、智能化的手段提升服务质量与效率。
未来增长机会
- 贝壳有望通过新兴业务如家居装修、房地产金融解决方案等，进一步拓展收入来源。
- 预计2024年家居装修市场潜在收入空间达8200亿元，贝壳有机会转化其中一部分为自身收入。

关键信息

交易规模：2020年贝壳总交易额3.5万亿元，二手房交易额1.9万亿元，新房交易额1.4万亿元。
市占率：二手房市占率从2017年的12.3%提升至2020年的26.22%，预计2022年达到35%。
收入结构：2020年贝壳收入结构中，新房交易占比52.4%，二手房交易占比44.8%，新兴业务占比2.8%。
提佣率：贝壳二手房提佣率从2017年的2.5%下降至2020年的1.58%，新房提佣率从2.54%上升至2.74%。
用户与门店增长：贝壳APP月活跃用户从2019年Q3的2630万增长至2020年Q4的4820万；线下门店从8030家增长至46946家。
技术应用：贝壳如视VR技术应用广泛，提升中介与用户的互动体验，推动市场数字化。
收入增长：贝壳2018-2020年营收分别为286.5亿元、460.1亿元、478.1亿元，年均复合增长率显著。
成本结构：贝壳成本主要为支付给经纪人的佣金，2020年佣金支出为3207百万元，单个门店成本下降至6.83万元。
毛利率：贝壳毛利率稳定在24%~25%，2020年调整后净利润达57.2亿元。
新兴市场机会：家居装修市场预计2024年达4.1万亿元，贝壳有望通过技术赋能实现收入转化。

风险提示

中国住宅房地产市场波动风险；
政府监管政策变化可能影响业务；
新冠疫情持续可能影响市场活跃度；
市占率提升不及预期。

建议关注

贝壳未来收入驱动因素包括新房业务增长、二手房市占率提升以及新兴业务转化；
贝壳通过ACN模式和VR技术提升行业效率和用户体验，增强平台竞争力；
随着规模扩大，贝壳有望通过规模效应降低运营成本，提高盈利能力。

业务布局与竞争优势

线上线下一体化：贝壳通过ACN模式与VR技术，构建了强大的线上线下协同生态系统；
标准化与数据化：贝壳通过制定细致的标准与数据积累，提升交易效率与服务质量；
智能化发展：贝壳借助AI与大数据技术，优化匹配与推荐算法，提升用户体验；
品牌与渠道优势：贝壳拥有庞大的中介网络与门店体系，具备强大的市场渗透能力。

市场前景与机遇

二手房市场：随着流通率提升与渠道下沉，贝壳有望进一步扩大市场份额；
新房市场：开发商对中介的需求增加，贝壳通过提佣率提升与规模扩张，有望进一步提升市占率；
家居装修市场：贝壳通过VR与AI技术，有望转化家居装修销售费用，拓展收入来源；
科技赋能：贝壳通过技术驱动，提升中介效率，增强用户粘性，推动平台发展。

总结

贝壳作为中国领先的线上线下一体化住房中介服务平台，凭借ACN模式、VR技术与标准化服务，快速提升市场份额与收入规模。随着房地产市场持续发展与中介需求增加，贝壳有望在未来几年内实现持续增长，尤其在二手房与新房市场，以及新兴的家居装修领域。同时，贝壳的数字化转型与科技应用，为行业带来了新的发展机遇，提升了整体服务效率与用户体验。

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