20161205-华泰证券-房地产新时代系列之公寓行业篇（二）：站在风口的长租公寓_23页_1mb

报告摘要

文档总结：中国租赁市场与长租公寓行业发展分析

核心内容概述

本文档主要分析了中国租赁市场的发展现状、面临的挑战及未来趋势，重点探讨了长租公寓行业的商业模式、盈利模式及政策环境。文档指出，中国租赁市场因高房价和大量流动人口而迅速扩张，成为房地产行业的重要组成部分。随着政策支持和资本进入，公寓行业正逐步向专业化、规模化发展。

主要观点

租赁市场需求旺盛：
- 中国流动人口超过2亿，租房交易额已突破万亿，租房需求持续增长。
- 高房价使得年轻人难以买房，更倾向于租房，尤其是85后和90后，成为租房市场的主力。
中国租赁市场发展滞后：
- 房企重售轻租，个人房东主导市场，机构参与者较少，导致租赁市场不完善。
- 租赁市场缺乏规范，租户权益保障不足，租房价格波动大，存在不少痛点。
品牌公寓市占率低：
- 品牌公寓仅占租赁市场的2%，远低于发达国家的25%~30%，未来有巨大发展空间。
- 大量私人住宅进入租赁市场，但多数未被品牌公寓有效利用。
长租公寓商业模式：
- 主要为“包租+装修+租后增值服务”，属于重资产模式，但面临租金回报率低、租期短、续约率低等问题。
- 部分企业如自如开始转向轻资产模式，将装修成本转移给房东，以降低运营风险。
短租市场崛起：
- 短租市场规模迅速增长，从2012年的1.4亿元增长到2015年的100亿元，增幅达163%。
- 短租不仅是一种住宿方式，还成为一种新的理财方式，如“以租养租”、“以租养老”等。
政策支持：
- 2015年至今，国家出台多项政策支持租赁市场发展，包括税收优惠、REITs试点、租金补贴等。
- 政策旨在推动租赁市场规模化、专业化发展，完善租赁法规体系。
资本介入：
- 自2014年起，资本大量涌入公寓市场，2015年尤为明显。
- 主要投资方包括华平投资、光速创投、鼎晖、携程网、IDG资本等。
租赁市场与公寓市场的关系：
- 租赁市场和公寓市场均需盘活存量资产，培育专业租赁机构。
- 集中式公寓利润率高，但拿房难；分散式公寓易上规模，但租后管理要求高。
未来发展趋势：
- 分散式公寓将向房屋托管和品牌化发展。
- 集中式公寓需解决法律规范、装修成本等问题，以实现规模经济。
- 长租公寓和短租市场将融合，提升整体服务质量。

关键信息

流动人口：中国流动人口超过2亿，租房需求巨大。
租赁市场现状：租房比例低（26%），品牌公寓占比不足2%，与发达国家差距显著。
租金回报率：中国租金回报率低，短租市场因性价比和生活便利性受到青睐。
政策支持：国家出台多项政策支持租赁市场，包括税收优惠、REITs试点、租金补贴等。
资本进入：2014-2015年资本大量进入公寓市场，途家网、魔方公寓等企业获得巨额融资。
商业模式：长租公寓以“包租+装修+租后服务”为主，但面临盈利难题；短租市场以平台为主，注重性价比和生活便利性。
行业挑战：租金回报率低、租期短、续约率低、融资成本高，制约行业规模化发展。
未来展望：租赁市场将逐步完善，公寓行业将回归商业本质，提升服务品质和运营效率。

文档结构

行业评级：房地产行业被评定为“增持”。
正文目录：
- 为什么此刻关注租赁市场？
- 高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求
- 8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业
- 主力租房人群白领和90后的租房需求升级
- 资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场
- 政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题
- 租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构
- 主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家
- 青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物
- 无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场
- 集中式公寓：利润率高，但拿房难
- 分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高
- 品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理
- 盈利难题待解，长租公寓陷尴尬
- 中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济
- 海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济
- 国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质
- 互联网+、分享经济催生短租平台
- 短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式
- 从“纯平台”到“重运营”
- Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？
图表目录：
- 图表1：2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口
- 图表2：租房比例德国最高58%，中国太低只有26%
- 图表3：发达国家品牌公寓25%-30%的比例远高于国内2%
- 图表4：目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场
- 图表5：商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23%
- 图表6：租房市场租房者八成为85后，超45%为90后
- 图表7：90后租房态度青睐品牌公寓
- 图表8：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业
- 图表9：公寓企业融资进程一览表
- 图表10：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场
- 图表11：从2015年开始，政府频出台住房租赁市场的重大利好政策
- 图表12：租赁市场营改增后机构按6%缴纳增值税
- 图表13：租房痛点，其中高中介费占榜首
- 图表14：不同的租房阶段消费者需求不同
- 图表15：租赁市场四大主流玩家：租赁机构、开发商、房地产服务机构和酒店集团
- 图表16：集中式公寓最大优势在于能做出高溢价和强社交产品
- 图表17：集中式公寓的代表为拥有1.5万间房的魔方公寓
- 图表18：分散式公寓的代表为拥有25万间房的自如和相寓
- 图表19：分散公寓的长期发展趋势由集中包租逐渐成为房屋托管
- 图表20：长租公寓面临的机遇挑战：房源、营销、系统、盈利问题
- 图表21：以集中式公寓为例，公寓的成本支出：成本+费用+税金
- 图表22：短租市场规模4年增长了70倍
- 图表23：选择短租，多为旅游度假和求职
- 图表24：性价比和能做饭是人们放弃酒店、选择短租的主要原因
- 图表25：短租上规模的全为平台