20161205-华泰证券-房地产新时代系列之公寓行业篇（二）_站在风口的长租公寓_22页_1mb

房地产行业深度研究报告：租赁市场与公寓行业发展分析

核心内容

本报告聚焦于中国房地产行业中的租赁市场及公寓行业，分析其发展现状、面临的挑战及未来趋势。报告指出，随着高房价和人口流动的加剧，中国租赁市场正在经历快速成长，成为房地产行业的新风口。

主要观点

1. 租赁市场潜力巨大

   • 中国流动人口超过2亿，房屋租赁交易额已突破万亿，围绕租赁产生的生活消费市场也达到万亿级别。
   • 租赁市场发展滞后，机构参与者少，以个体房东为主，导致专业租赁经营业务发展缓慢。
   • 中国住房自有率高达74%，租房比例仅为26%，远低于发达国家，说明租赁市场仍有较大发展空间。

2. 公寓行业快速发展

   • 长租公寓是青年群体租赁需求的产物，结合了“青年”与“长租”两个特性。
   • 品牌公寓市场占有率不到2%，与发达国家差距较大，未来增长空间巨大。
   • 分散式公寓（如自如、相寓）与集中式公寓（如魔方、YOU+）各有优势，但均面临盈利难题。

3. 商业模式与盈利挑战

   • 长租公寓普遍采用“包租+装修+租后服务”的重资产模式，但面临租期短、续约率低、资金成本高导致的货币化率低。
   • 海外经验表明，轻资产托管模式或重资产持有模式都可能形成规模经济，但中国目前尚不具备完善的退出机制。

4. 政策与资本推动行业发展

   • 自2015年起，政府密集出台政策支持租赁市场发展，包括税收优惠、金融支持、REITs试点等。
   • 资本在2014-2015年爆发式进入公寓市场，途家、魔方公寓等企业获得高额融资，推动行业快速发展。

5. 短租市场崛起与转型

   • 短租市场从平台模式向重运营模式转变，平台商如途家、小猪短租开始提供装修、安全设施、租后服务等增值服务。
   • 短租不仅是一种住宿方式，也逐渐成为一种理财方式，如“以租养租”、“以租养老”等。

关键信息

• 市场数据：2015年流动人口为2.47亿，租房比例为26%，预计到2020年仍保持在2亿以上。
• 房屋存量：中国目前住宅存量达2.5亿套，其中35%即0.79亿套已流入租赁市场。
• 资本投入：截至2016年，已有29家公寓企业获得融资，其中14家为平台商，15家为运营商。
• 政策支持：2015年之后，国家出台多项政策支持租赁市场发展，包括税收优惠、金融支持、REITs试点等。
• 行业趋势：公寓行业将从“重资产”向“轻资产托管”转型，同时注重品牌、服务和用户体验。

主流参与者分析

租赁市场与公寓市场关系

• 租赁市场是公寓市场的核心，公寓企业通过提升服务与体验，满足租房者对高品质、个性化的需求。
• 公寓市场的发展依赖于租赁市场的成熟，同时也在推动租赁市场向规范化、专业化方向发展。

长租公寓面临的挑战

1. 房源获取与管理

   • 拿房难、装修成本高、租后管理复杂。
   • 装修和运营成本难以通过短租期分摊。

2. 营销与系统建设

   • 需要建立统一的营销策略和高效的管理系统，以提升运营效率。
   • 传统二房东难以应对大规模房源管理，需依赖专业系统支持。

3. 盈利模式

   • 目前多数公寓企业仍处于烧钱阶段，盈利模式尚不清晰。
   • 需要通过规模化、品牌化、服务化提升盈利水平。

短租市场发展趋势

• 短租市场快速成长，2012年市场规模为1.4亿元，2015年达到100亿元，增幅达163%。
• 短租不再仅是住宿方式，更是一种生活理念与理财方式，如“以租养游”、“以租养贷”等。
• 平台商开始向“重运营”转型，提供装修、安全、租后服务等增值服务，以提升用户体验。

未来展望

• 随着政策的推进和资本的持续投入，中国租赁市场将逐步完善，品牌公寓市场占有率有望提升。
• 公寓企业需从“重资产”向“轻资产”转型，提高运营效率，实现规模化盈利。
• 短租市场将继续扩展，平台与运营商将融合，形成更完善的市场生态。

风险提示

• 政策推进不达预期，可能影响行业发展的速度与方向。
• 市场竞争加剧，盈利模式尚不清晰，企业需持续优化运营与服务。

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