北京2016年第三季度写字楼市场速递_9页_1mb

北京房地产市场分析总结（2016年第三季度）

核心内容概述

本报告聚焦于2016年第三季度北京写字楼及零售物业市场的表现，分析了市场供需、租金走势、主要租赁成交案例以及未来发展趋势。报告还提供了部分在建项目的相关信息，并附有戴德梁行的联系方式与免责声明。

写字楼市场

市场表现

• 经济指标：

  • 2016年第二季度北京GDP增长为6.9%，第三季度为6.7%，呈现下降趋势。
  • 第三产业增长分别为8.2%和7.6%，略有下降。
  • CPI增长由1.4%降至1.2%（前七月）。

• 核心商圈甲级写字楼市场指标：

  • 第三季度平均有效租金为403.2元/平米/月，环比上涨1.4%。
  • 空置率为4.5%，与上季度基本持平。

• 市场供应：

  • 天润财富中心、卫通大厦、利星行二期A座和恩菲科技大厦等项目入市，新增供应约28万平方米。
  • 新项目入市未对空置率造成明显影响，全市空置率为5.8%，较上季度下降1.5个百分点。

• 租赁成交：

  • 主要租户集中在互联网行业，如掌趣科技、美菜网、东方网络科技等。
  • 大面积租赁案例增多，例如掌趣科技新签奥北科技园约10,000平方米。

市场展望

• 核心商圈租金有望在未来一年保持上涨趋势。
• 望京、亦庄、丽泽等新兴商圈因租金较低、配套完善，正成为企业选址的新热点。
• 房地产开发投资连续7次出现负增长，但销售市场依然活跃，尤其在写字楼领域。

零售物业市场

市场表现

• 经济指标：

  • 2016年上半年社会消费品零售总额增长3.8%，增速较2015年同期下降2.2个百分点。
  • 限额以上批发零售业网上零售额增长9.1%，所占比重达16.1%，高于全国平均水平。

• 优质零售物业租金：

  • 王府井、西单、中央商务区、三里屯、中关村等商圈租金均呈现不同程度上涨或稳定。
  • 王府井租金区间为800-3,000元/平米/月，未来一年走势为▲。

供应与成交

• 新增供应：

  • 龙湖·时代天街、北京银座和谐广场购物中心等项目开业，新增供应约29万平方米。
  • 全市优质商铺存量上升至1,154万平方米，其中购物中心占比约82%。

• 主要租赁成交：

  • 言几又书店租赁西红门荟聚购物中心3,600平方米。
  • 华联万柳购物中心引入橙天嘉禾影城，营业面积近3,000平方米。
  • 龙湖·时代天街引入喜悦滑冰场，面积达2,200平方米。

市场挑战与趋势

• 商业项目面临电商冲击和消费者行为变化，部分商场进行升级改造或转型。
• 世贸天阶和in88购物中心尝试引入体验式品牌，以提升客流。
• 零售物业向体验式消费转型，儿童业态在大兴天街占比提升至16.5%。

未来展望

• 供应趋势：

  • 2016年第四季度将迎来供应高峰，多个项目计划开业，主要集中在非核心商圈如大兴、丰台。
  • 核心商圈供应有限，更多项目以存量改造为主。

• 投资趋势：

  • 写字楼市场因需求稳定、租金合理，成为开发商转型的热点。
  • 内资企业逐渐成为整售物业投资的主要买家，显示出对本地市场的信心。

主要在建项目

大宗交易市场

• 2016年1-8月：

  • 北京完成房地产开发投资2,294.4亿元，同比下降10.4%。
  • 写字楼投资完成422亿元，同比下降17.9%。
  • 商品房销售面积为954.4万平方米，同比增长12.6%。

• 第三季度大宗交易：

  • 交易总额约122.2亿元，其中土地交易两宗，整售物业交易三宗，全为写字楼。
  • 代表性交易案例包括：
    • 华讯股份收购飘亮购物中心（40,083.94平方米），代价为1美元加15亿元债务。
    • 联络互动收购方恒国际中心，交易额11.6亿元。
    • 内蒙古亿利收购东旭国际中心，交易额18.0亿元。

• 趋势分析：

  • 内资企业逐渐主导整售物业投资。
  • 随着市场供需变化，部分商场向写字楼转型成为新趋势。

联系方式

• 王盛
  大中华区副总裁 | 北中国董事总经理
  电话：+86 10 8519 8168
  邮箱：sean.s.wang@dtzcushwake.com

• 魏东
  高级助理董事 | 北中国区研究部主管
  电话：+86 10 8519 8087
  邮箱：sabrina.d.wei@dtzcushwake.com

• 甄仕奇
  董事 | 中国区商业地产部总经理
  电话：+86 10 8519 8228
  邮箱：duke.sq.zhen@dtzcushwake.com

• 李志荣
  环球董事 | 大中华区投资及顾问部主管
  电话：+852 2992 4321
  邮箱：francis.cw.li@dtzcushwake.com

• 刘兵
  董事 | 北中国区投资及顾问部主管
  电话：+86 10 8519 8113
  邮箱：gordon.b.liu@dtzcushwake.com

公司简介

• 戴德梁行：
  • 全球领先的房地产服务商，拥有43,000名员工，遍布60多个国家。
  • 在大中华区设有20家分公司，年营业收入达50亿美元。
  • 核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表、估价及顾问服务。
  • 更多信息请访问官网：www.dtzcushwake.com，或关注微博及微信公众号。

免责声明

• 本报告数据及信息仅供参考，戴德梁行对其准确性及完整性不承担任何责任。
• 报告中所引用信息未经过核实，不能作为投资决策的唯一依据。
• 戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载或引用。