2016美国写字楼市场_58页_3mb

报告摘要

SERI 2016：美国写字楼市场租金走势分析总结

核心内容概述

第一太平戴维斯实际租金指数（SERI）是针对美国主要中央商务区（CBD）及其周边郊区写字楼市场租金走势的综合研究。2015年的报告数据基于当年完成的甲级写字楼较大面积长期租赁成交情况，涵盖总租金、净租金、建筑支出、优惠分摊、租户实际租金与业主实际租金等指标。

主要观点

多数市场租金上涨：2015年，美国主要CBD甲级写字楼市场租金连续第五年上涨，几乎所有市场的租户实际租金均有所增加。然而，休斯敦与华盛顿特区租金出现回调，曼哈顿租金增长趋缓。
租金上涨幅度不一：亚特兰大以27.9%的增幅成为增长最快的市场，而曼哈顿中城区仅上涨0.5%，表现最弱。
优惠分摊价值变化：优惠分摊价值整体上涨，但增速不及租金增长。曼哈顿中城区与旧金山的优惠分摊价值占总租金比例较低。
建筑支出持续上涨：运营支出、房地产税及租户电费均有所增加，其中房地产税涨幅最大。
业主实际租金提升：尽管部分市场租金回落，但整体业主实际租金仍连续五年上涨，涨幅为4.5%。
市场复苏差异明显：部分“复苏滞后”市场如亚特兰大、芝加哥和丹佛在2015年迎来租金加速增长，而其他市场如北新泽西、费城表现突出。

关键信息

总租金

全国未加权总租金指数从2014年的44.07美元涨至45.38美元，涨幅为3.0%。
总租金由净租金、运营支出、房地产税和租户电费组成，其中净租金是主要增长动力，涨幅为3.7%。

净租金

全国净租金指数从2014年的26.76美元涨至27.77美元，涨幅为3.7%。
净租金占总租金比例从61.6%降至61.5%，但仍低于2007年峰值67.6%。

建筑支出

运营支出：全国未加权平均运营支出从8.99美元涨至9.14美元，涨幅为1.6%。
房地产税：全国房地产税从5.88美元涨至6.02美元，涨幅为2.3%。
租户电费：全国租户电费从2.43美元涨至2.46美元，涨幅为1.3%。

租户实际租金

全国租户实际租金指数从32.63美元涨至33.70美元，涨幅为3.3%。
有七个市场的增幅超过5.0%，其中亚特兰大涨幅最大，达到27.9%。
休斯敦和华盛顿特区的租户实际租金较2007年峰值分别下跌10.4%和19.9%。

业主实际租金

全国业主实际租金指数从15.68美元涨至16.39美元，涨幅为4.5%。
有多个市场业主实际租金高于历史峰值，如丹佛、芝加哥和费城。
业主实际租金低于2007年峰值，其中曼哈顿中城区和圣地亚哥的业主实际租金分别下跌49.3%和17.5%。

优惠价值

全国优惠分摊价值从11.44美元涨至11.68美元，涨幅为2.1%。
优惠价值占总租金的比例维持在24.4%，但部分市场如华盛顿特区和休斯敦的优惠价值占比显著增加。

市场表现

CBD市场

亚特兰大：总租金上涨13.5%，净租金上涨22.3%，租户实际租金上涨27.9%，业主实际租金上涨175.7%。
芝加哥：总租金上涨5.6%，净租金上涨9.1%，租户实际租金上涨3.2%，业主实际租金上涨6.9%。
达拉斯：总租金上涨6.1%，净租金上涨10.0%，租户实际租金上涨4.6%，业主实际租金上涨7.9%。
丹佛：总租金上涨9.5%，净租金上涨13.2%，租户实际租金上涨12.6%，业主实际租金上涨20.8%。
休斯敦：总租金下跌6.8%，净租金下跌10.5%，租户实际租金下跌10.4%，业主实际租金下跌17.5%。
洛杉矶下城区：总租金上涨2.3%，净租金上涨2.2%，租户实际租金上涨2.2%，业主实际租金上涨3.7%。
洛杉矶西区：总租金上涨4.7%，净租金上涨5.5%，租户实际租金上涨6.7%，业主实际租金上涨10.1%。
迈阿密：总租金上涨4.6%，净租金上涨6.8%，租户实际租金上涨7.2%，业主实际租金上涨11.9%。
曼哈顿下城区：总租金上涨1.7%，净租金上涨1.6%，租户实际租金上涨3.1%，业主实际租金上涨1.4%。
曼哈顿中城区：总租金微涨0.5%，净租金微跌0.9%，租户实际租金上涨0.6%，业主实际租金下跌1.8%。
北新泽西：总租金上涨12.3%，净租金上涨20.2%，租户实际租金上涨14.3%，业主实际租金上涨32.3%。
费城：总租金上涨6.8%，净租金上涨10.9%，租户实际租金上涨10.1%，业主实际租金上涨20.8%。
圣地亚哥：总租金上涨2.9%，净租金上涨4.0%，租户实际租金上涨1.1%，业主实际租金上涨0.8%。
旧金山：总租金上涨1.6%，净租金上涨1.4%，租户实际租金上涨1.6%，业主实际租金上涨1.3%。
坦帕湾：总租金上涨3.7%，净租金上涨5.0%，租户实际租金上涨3.9%，业主实际租金上涨5.2%。
华盛顿特区：总租金下跌3.8%，净租金下跌7.0%，租户实际租金下跌6.2%，业主实际租金下跌14.6%。

郊区市场

劳德代尔堡：总租金上涨9.7%，净租金上涨16.1%，租户实际租金上涨17.3%，业主实际租金上涨32.3%。
奥兰治县：总租金上涨16.8%，净租金上涨25.0%，租户实际租金上涨19.1%，业主实际租金上涨34.4%。
硅谷：总租金上涨4.5%，净租金上涨6.4%，租户实际租金上涨5.8%，业主实际租金上涨8.2%。
北弗吉尼亚：总租金下跌1.8%，净租金下跌2.9%，租户实际租金下跌8.0%，业主实际租金下跌14.1%。
库克县：总租金上涨5.0%，净租金上涨11.0%，租户实际租金上涨17.2%，业主实际租金上涨32.1%。
杜佩吉县：总租金上涨5.0%，净租金上涨12.0%，租户实际租金上涨17.7%，业主实际租金上涨6.8%。
费尔菲尔德县：总租金下跌1.6%，净租金下跌8.0%，租户实际租金下跌8.8%，业主实际租金下跌8.7%。
长岛：总租金微涨，净租金微涨，租户实际租金微涨，业主实际租金微涨。
西环商业街廊：总租金上涨1.0%，净租金上涨11.0%，租户实际租金上涨3.1%，业主实际租金上涨10.1%。
西棕榈海滩：总租金微跌，净租金微涨，租户实际租金微涨，业主实际租金微跌。
沃莎姆：总租金上涨13.3%，净租金上涨20.2%，租户实际租金上涨10.5%，业主实际租金上涨16.9%。

市场趋势

复苏滞后市场表现突出：亚特兰大、芝加哥、丹佛及洛杉矶等市场租金增长显著。
高成本市场增长受限：曼哈顿、旧金山等高租金市场增长乏力，部分市场出现回调。
投资转移与企业迁址推动租金增长：投资者将资金转向成本较低的市场，如亚特兰大、芝加哥、丹佛及罗利-达勒姆，推动这些市场的租金上涨。
租金与成本关系：尽管租金上涨，但部分市场的优惠力度未能跟上，导致租户实际租金增加，而业主实际租金增幅有限。
市场供需变化：部分市场如华盛顿特区和休斯敦因供过于求导致租金回落。

副页信息

美国GDP增长：2015年GDP增长零星，受全球经济放缓影响，2016年增长预期下调。
道琼斯工业指数：2009-2011年间受多重因素影响大幅波动，2013年后逐步回升，但2015年因石油价格下跌有所波动。
房价走势：美国房价自2011年底触底后持续上涨，2015年涨幅达31.9%。
住宅销售：2011年下半年开始回暖，但销量仍低于经济危机前水平。
美国汽车销量：2009年触底后稳步回升，2015年全年销量刷新历史纪录。
美国家庭收入：2012年后趋于稳定，但扣除通胀后仍低于经济衰退前水平。
消费者信贷：信用卡等消费信贷持续增长，2008-2010年间略有缩减，但随后恢复增长。

结论

2015年，美国写字楼市场整体呈现温和上涨趋势，但不同市场表现差异显著。多数“复苏滞后”市场迎来租金加速增长，而高成本市场增长受限。业主实际租金指数持续上升，但增速放缓。租金上涨与优惠分摊价值之间的差距导致租户实际租金增加，但部分市场因供需失衡出现租金回落。整体来看，市场仍处于复苏阶段，但未来增长可能面临更多挑战。

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