> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 北京写字楼市场总结 ## 核心内容概述 本报告总结了2026年第一季度北京写字楼市场的关键指标、经济背景、租金与空置率变化、租赁成交情况及未来发展趋势。整体来看，市场仍处于调整阶段，租金下降幅度放缓，空置率保持稳定，但新增供应预期将对市场造成持续压力。 ## 市场关键指标 | 指标 | 数值 | 同比变化 | 未来一年趋势 | |------|------|----------|--------------| | 租金（人民币/平方米/月） | ¥200.31 | ▲ | ▲ | | 空置率 | 15.79% | ▲ | ▲ | | 存量（万平方米） | 1,368.0 | ▲ | ▲ | ## 北京经济数据 | 指标 | 2025年四季度 | 2025年三季度 | 未来一年趋势 | |------|--------------|--------------|--------------| | GDP增速 | 5.4% | 5.6% | - | | 第三产业增速 | 5.8% | 5.8% | - | | CPI增速 | -0.1% | -0.4% | - | | 房地产开发投资增速 | -15.5% | -13.7% | - | ## 租金与空置率分析 - **租金变化**：2026年第一季度，北京整体写字楼市场租金环比下降2.6%，同比下降11.8%至¥200.31元/平方米/月。五大核心商圈租金环比下降1.3%，同比下降11.9%至¥232.95元/平方米/月。 - **空置率变化**：全市空置率环比下降0.1个百分点至15.79%，五大核心商圈空置率与上季度持平，同比下降0.4个百分点至10.37%。 - **市场表现**：一季度全市净吸纳量为13,891平方米，五大核心商圈净吸纳量不足百平，市场租赁需求相对平淡。 ## 2026年市场趋势 - **新增供应**：二季度预计无新增供应入市，下半年将有约130万平方米新增供应完工入市，其中中央商务区占比接近一半。 - **空置率压力**：新增供应的持续涌入将推动空置率继续上调，对市场形成压力。 - **租户需求**：政府工作报告中对生物医药等新兴产业的支持，将带动相关企业租赁需求增长。 ## 主要租赁成交情况 | 写字楼 | 商圈 | 租户 | 面积（平方米） | 租赁类型 | |--------|------|------|----------------|----------| | 颐堤港 | 望京-酒仙桥 | 智慧芽信息科技（北京）有限公司 | 1,324 | 搬迁 | | 瑞士公寓 | 东二环 | 渣打银行（中国）有限公司北京分行 | 630 | 搬迁 | ## 主要在建项目 | 写字楼 | 商圈 | 开发商 | 面积（平方米） | 预计交付年份 | |--------|------|--------|----------------|--------------| | 北京太古坊T1-T4 | 望京-酒仙桥 | 太古地产 | 173,000 | 2026年第三季度 | | 兆泰金融中心 | 金融街 | 兆泰集团 | 57,800 | 2026年第三季度 | | 中服地块(Z3) | 中央商务区 | 普洛斯/CICC/香港置地 | 120,000 | 2026年第三季度 | | 中服地块(Z5) | 中央商务区 | 大家保险 | 166,000 | 2026年第三季度 | | 中服地块(Z6) | 中央商务区 | 远洋地产/汇丰银行 | 120,000 | 2026年第三季度 | ## 区域市场表现 | 区域 | 存量（平方米） | 空置面积（平方米） | 空置率 | 未来供应（平方米） | 租金（人民币/平方米/月） | 甲级写字楼平均租金（美元/平方英尺/月） | 甲级写字楼平均租金（欧元/平方英尺/月） | |------|----------------|--------------------|--------|---------------------|--------------------------|----------------------------------------|----------------------------------------| | 中央商务区 | 3,217,236 | 404,252 | 12.57% | 916,261 | ¥222.07 | US$3.00 | € 2.61 | | 金融街 | 1,637,800 | 78,214 | 4.78% | 57,800 | ¥321.39 | US$4.34 | € 3.77 | | 燕莎 | 1,014,410 | 191,004 | 18.83% | 37,902 | ¥192.08 | US$2.59 | € 2.25 | | 东二环 | 1,516,110 | 177,374 | 11.70% | 0 | ¥195.91 | US$2.64 | € 2.30 | | 中关村 | 1,301,972 | 50,272 | 3.86% | 0 | ¥262.27 | US$3.54 | € 3.08 | | 望京-酒仙桥 | 922,342 | 180,164 | 19.53% | 400,000 | ¥147.85 | US$2.00 | € 1.74 | | 亚奥 | 1,169,884 | 213,541 | 18.25% | 0 | ¥213.63 | US$2.88 | € 2.51 | | 亦庄开发区 | 614,648 | 110,218 | 17.93% | 0 | ¥81.65 | US$1.10 | € 0.96 | | 丽泽金融商务区 | 1,255,676 | 356,888 | 28.42% | 156,500 | ¥146.49 | US$1.98 | € 1.72 | | 其他 | 573,953 | 141,813 | 24.71% | 0 | ¥199.64 | US$2.69 | € 2.34 | | 北京核心商圈总体 | 8,687,528 | 901,116 | 10.37% | 1,011,963 | ¥232.95 | US$3.14 | € 2.73 | | 北京新兴商圈总体 | 4,992,389 | 1,258,501 | 25.21% | 901,500 | ¥153.51 | US$2.07 | € 1.80 | | 北京全市 | 13,679,917 | 2,159,617 | 15.79% | 1,913,463 | ¥200.31 | US$2.70 | € 2.35 | ## 主要观点 - **租金下降放缓**：尽管整体市场租金仍呈下调趋势，但下降幅度有所放缓，部分业主开始稳定和小幅上调租金。 - **续租主导市场**：2026年第一季度，续租面积占季度租赁总成交面积的47.7%，显示租户对现有物业的依赖度较高。 - **生物医药产业崛起**：生物医药首次被纳入新兴支柱产业，相关企业在本季度表现活跃，成交面积占比跃升至第四位，占所有行业总成交面积的10.4%。 - **市场承压持续**：预计下半年将有大量新增供应入市，加剧市场去化压力，空置率可能被拉升。 - **政策支持产业**：政府对绿色先进能源、新能源汽车、机器人、商业航天、6G、量子科技、生物制造等领域的支持，将为市场带来新的租赁需求。 ## 关键信息 - **市场供需**：一季度净吸纳量较低，市场租赁需求平淡。 - **区域差异**：核心商圈空置率相对较低，新兴商圈空置率较高，反映市场发展不均衡。 - **汇率参考**：1美元 = 6.88324962人民币 = 0.86957486欧元（截至2026年3月17日）。 - **在建项目**：多个项目预计在2026年第三季度交付，将对市场供应产生显著影响。 ## 关于戴德梁行 戴德梁行是全球领先的房地产服务和咨询公司，业务涵盖估价、策略发展、项目管理、资本市场等多个领域。公司在大中华区拥有23家分公司，致力于为客户提供专业、全面的房地产解决方案。2025年全球营业收入达103亿美元，业务遍布60多个国家，设有350多个办公室，拥有53,000名专业员工。