2022-05-19-同策研究院-疫情对上海房地产市场的影响及未来趋势研判_45页_1mb

疫情对上海房地产市场的影响及未来趋势研判

核心内容

本报告由同策研究院发布，分析了2022年上海房地产市场在疫情下的表现及未来发展趋势，提出相应的政策导向和投资建议。

主要观点

• 疫情对上海房地产市场造成显著影响，尤其是新建商品住宅和二手房市场，成交量大幅下降。
• 疫情后，上海房地产政策将向宽松方向调整，以刺激市场复苏。
• 五个新城成为未来房地产发展的重点区域，供地向这些区域集中。
• 高端住宅需求在疫情中表现更为强劲，中高端项目有较大的升值潜力。
• 上海房地产市场将呈现“U型”反弹趋势，年底进入上升周期。

关键信息

一、疫情对上海经济及房地产的影响

• 2020年疫情背景：宏观经济处于宽松阶段，房企融资容易，热钱流入，外汇储备增加。
• 2022年疫情背景：宏观经济处于收紧阶段，热钱流出，房企融资困难，外汇储备减少。
• 疫情对房地产市场造成短期冲击，封控期间几乎停止线下活动，工地停工，投资活动中断。
• 预计二季度商品住宅销售面积降幅在45%至65%之间，上海GDP二季度损失可能达3823亿至5717亿。

二、疫情后上海房地产市场政策导向

• 土地市场：加大土地供应，优质地块提前出让，强化线上土拍模式，基准地价稳定，打开向上的价格空间，房企拿地资格可能松动。
• 新房市场：加快人才引进，降低70/90政策限制，扩大积分政策比例，优化公积金政策。
• 二手房市场：调整“三价就低”政策，对刚需、刚改客户适度放松，评估价逐渐靠近市场价。
• 保障房市场：公共租赁住房专项政策提速，棚改政策可能超出预期。

三、五个新城发展机会

• 五大新城住宅成交超越宅地成交面积，呈现供不应求状态。
• 未来可能调整供地结构，放缓临港供地节奏，加快青浦、嘉定、松江供地。
• 五个新城具备较大的人口增长潜力，尤其是青浦、嘉定、松江等区域。

四、一二市场联动

• 上海新房市场改善型置换成交比例约为37.1%，疫情后二手房市场走低，可能对这部分客户需求在新房市场的释放产生较大影响。
• “三价就低”政策对刚需、刚改客户影响更大，疫情后或将根据总价段差异化执行。

五、2022年土地供应规划

• 2022年上海土地供应计划中，商品住房用地供应量增长，保障性租赁住房及保障性住房用地也有所增加。
• 旧改用地供应量减少，但旧改是上海房地产市场的重要组成部分，2022年为旧改收尾年，2023年后将进入旧房更新改造阶段。

六、2022年房地产市场预判

• 需求端：长期看好上海楼市，尤其是中高端项目。疫情中，高端需求占比快速上升。
• 供给端：2022年供应量加大，但销售去化压力也相应增加。
• 成交量研判：疫情冲击下，预计2022年上海商品住宅成交量在798-838万方之间。

七、投资策略建议

• 投资区域：内中环和中外环最具投资价值，供求比下降明显，供给存在缺口。
• 旧改红利：抓住旧改的最后一波红利，重点关注高价值地块。
• 外环外区域：库存小于12个月的区域具备投资机会，如宝山、嘉定、青浦、松江等。
• 奉贤、金山、临港：关注这些区域的点状投资机会，尤其在个别地块地价调整有优势的情况下。
• 环沪投资：上海大都市圈包括江苏和浙江的多个城市，具备较大的发展潜力。未来将推动与上海的同城化发展。

结论

上海房地产市场在疫情中受到显著冲击，但随着政策调整和市场需求变化，市场将逐步复苏，呈现“U型”反弹趋势。未来，五个新城、中高端项目以及环沪区域将成为房地产发展的重点方向。