房地产行业分析方法专题报告_详解房地产行业投资结构及预测方法

房地产行业投资结构及预测方法总结

核心内容

房地产行业是国民经济的重要支柱产业，其投资结构及趋势变化对宏观经济具有显著影响。本文系统梳理了房地产行业投资的预测框架，重点分析了土地购置费与建安支出两大组成部分，并结合定量与定性分析方法，预测了未来房地产投资的走势。

主要观点

1. 房地产投资结构

   • 房地产开发投资主要由土地购置费和建安支出构成，其中土地购置费占比最大（2017年1~8月为64.22%），其次是建安支出（约19.51%）。
   • 土地购置费与建安支出的构成比例近年来变化不大，但土地购置费的增长趋势受土地价格和政策调控影响较大。

2. 土地购置费预测

   • 土地购置费受土地成交价款变化趋势的滞后影响，当前土地成交总价领先土地购置费约8个月。
   • 未来土地购置费大概率呈下降趋势，主要由于销售指标放缓、外部融资收紧及库存周期延长。
   • 2018年下半年全国土地购置面积累计同比增幅预计下降至8%左右，土地购置费累计同比增幅预计下降至5%左右。

3. 建安支出预测

   • 建安支出由施工面积和单位面积施工成本两方面决定。
   • 施工面积主要由新开工面积决定，而新开工面积受土地成交规模和开发商意愿影响。
   • 未来新开工面积增速将放缓，预计2017年同比增速为7%，2018年将进一步下降至5%以内。
   • 单位面积施工成本预计在2018年增长约2%，约为1,685元/平方米。

4. 房地产投资预测模型

   • 房地产投资增速是土地购置费增速、施工面积增速及单位面积施工成本增速的综合结果。
   • 土地购置费占比和建安成本占比之和为1，且近年来保持稳定。

关键信息

土地购置费预测方法

• 趋势判断：土地成交价款变化趋势领先土地购置费约8个月，可作为预测依据。
• 供应端：2017年以来超过50个城市上调供地计划，土地供应量同比增加，未来土地购置受供应端限制较小。
• 需求端：房企现金流及库存规模是影响土地购置意愿的关键因素。销售端资金回流减少、外部融资环境收紧将抑制土地购置意愿。
• 库存周期：库存规模下降使房企短期仍保持较强拿地意愿，但随着销售放缓，库存周期将上升，最终导致土地购置意愿下降。

建安支出预测方法

• 施工面积测算：施工面积约为前期n个月新开工面积之和，2017年8月末累计月数为49个月。
• 新开工面积影响因素：土地成交规模和开发商新开工意愿是影响新开工面积增速的核心因素，未来新开工面积增速将逐步放缓。
• 单位面积施工成本测算：通过建安成本和施工面积数据倒推得出，2016年约为1,607元/平方米，2018年预计增长至1,685元/平方米。
• 成本变化因素：人工成本变化不大，水泥及钢材等原材料价格在环保政策推动下仍呈上涨趋势。

房地产投资展望结论

• 房地产投资增速将受到土地购置费、施工面积及单位面积施工成本三方面的影响。
• 未来房地产投资增速预计放缓，主要由于土地购置费下降、新开工面积增速减缓及单位面积施工成本增长幅度有限。
• 2018年房地产投资增速预计为2.26%~4.58%，整体呈下行趋势。

附录：预测模型构成