20170807-广发证券-房地产投资_预测方法及趋势判断_20页_1mb

房地产投资：预测方法及趋势判断总结

核心内容

房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，占固定资产投资总额的23%。其主要由三部分构成：建筑与安装工程投资（75%）、设备工器具购置（1%）和其他费用投资（24%）。其中，土地购置费是其他费用中的主要支出，占比较大。

房地产投资受到多种因素影响，包括监管政策、信贷环境、人口周期和城镇化率。自2006年以来，房地产投资经历了四轮景气周期，目前处于第四轮的下行阶段。2017年上半年房地产投资同比增长8.5%，主要得益于三四线城市地产销售回暖和土地购置费用刚性。

主要观点

1. 传统分析框架失效
   传统上，房地产销售对新开工和投资具有6-9个月的领先性，但自2015年起，这种传导路径逐渐钝化，销售与新开工、投资趋于同步，导致从需求端预测投资的准确性下降。

2. 传导路径钝化原因

   • 土地供给扰动：地方政府供地意愿下降及用地指标约束，导致土地购置费大幅上升，滞后于土地成交。
   • 库存高企：房地产狭义库存自2012年起迅速上升，广义库存去化周期长达4.91年，对新开工形成显著制约。
   • 人口结构变化：三四线城市因人口再聚集、返乡置业等因素带动地产销售，而本地农民工回流趋势明显，对销售和投资行为产生扰动。

3. 新预测框架构建
   为适应传导路径变化，报告提出通过土地成交与房地产销售两条线索重构房地产投资预测框架：

   • 路径一：土地成交 → 土地购置费 → 其他费用
   • 路径二：房地产销售 → 新开工面积 → 建安投资

4. 预测结果

   • 土地购置费：2017年Q3同比增速为21.9%，全年预计为19.3%。
   • 其他费用：预计全年为2.96万亿元，保持较高增长。
   • 新开工面积：预计全年为17.8亿平米，同比增长6.76%。
   • 建安投资：全年预计为8.09万亿元，同比增长5.98%。
   • 房地产投资增速：预计Q3为8.18%，Q4为7.70%，下半年整体边际放缓。

关键信息

• 土地购置费是房地产投资的重要组成部分，其滞后性约为12个月，且与土地成交总价和面积高度相关（R²分别为73.9%和75.7%）。
• 房地产销售虽与投资同步，但其对新开工仍具一定指引作用，尤其在销售资金回笼和定金+按揭占比高的情况下。
• 棚改政策对房地产销售有一定支撑，但PSL贷款收缩可能削弱其影响。
• 定金+按揭占房地产开发资金来源比例达到历史最高（52%），显示销售资金对开发活动的依赖度增加。

重要数据与测算

风险提示

• 房地产投资显著超预期或低于预期。

分析师信息

• 贺晓束：资深分析师，经济学硕士，2017年加入广发证券发展研究中心。
• 联系方式：hexiaoshu@gf.com.cn

总结

本报告通过分析房地产投资的构成及影响因素，指出传统预测框架已失效，提出基于土地成交与房地产销售的重构方法，以更准确地预测房地产投资趋势。预计2017年下半年房地产投资增速将有所放缓，但整体仍保持较高增长。报告强调需关注信贷政策、棚改推进及销售资金结构变化等多因素对投资的影响。