房企2021年年报及2022年一季报综述：行业盈利承压，货币资金5年来首现负增长；房企分化加剧，总体趋向稳健经营_43页_1mb

房地产行业2021年年报及2022年一季报综述总结

核心内容概览

本报告分析了2021年及2022年一季度房地产行业的经营情况、财务指标及投资建议，揭示了行业整体及各梯队房企的销售、拿地、开竣工及融资状况。同时，报告指出行业竞争格局正在优化，央国企及高信用民企在行业下行期更具抗风险能力。

主要观点

1. 销售情况

• 2021年百强房企销售金额首次出现负增长（-3.2%），低于全国商品房销售增速。
• 2022年1-4月销售金额同比增速持续下降，降幅逐月扩大，累计同比增速达-50.5%。
• 民营房企市占率从2020年的76%-78%下降至2021年的72.4%，2022年1-4月进一步降至66.7%。
• 行业集中度有所下滑，CR5、CR10、CR20、CR50和CR100权益口径销售额集中度分别下降2.5、3.0、3.3、4.1和5.6个百分点，预计未来市占率将从70%降至40%。

2. 拿地情况

• 2021年百强房企权益拿地金额同比下降21.5%，2022年1-4月进一步降至-55.8%。
• 央国企与民企拿地占比从2020年的3:7变为7:3，地方国企“托底”、民企“躺平”成为趋势。
• 2021年百强房企权益拿地集中度从52.2%降至48.1%，CR5房企集中度微增至15.4%。
• 头部房企拿地强度仍保持增长，而主流房企普遍减缓拿地节奏。

3. 开竣工情况

• 头部房企作为“三道红线”监管对象，新开工集中度显著下降，竣工集中度大幅增加。
• 2021年典型房企新开工面积同比下降10.8%，竣工面积同比增长11.2%。
• 头部房企通过控制新开工规模，提高竣工集中度以优化资产结构。

4. 融资情况

• 2021年房地产行业各类债券+信托发行规模同比下降26%，平均发行利率降至5.54%。
• 2022年1-4月发行规模进一步下降至3168亿元，平均发行利率降至4.31%。
• 2022年6-8月将迎来偿债高峰期，国内债券+海外债到期规模分别为872亿、1215亿和1012亿元。
• 部分民营房企面临债务到期压力，如富力、融创、华幸、龙光、新城、中梁等。

关键信息

行业财务指标

• 营收：2021年行业营收3.04万亿元，同比增长8.3%，但归母净利润大幅下滑至303亿元，同比下降84.5%。
• 盈利能力：2021年房地产板块毛利率、净利率、归母净利润率分别为20.8%、2.5%、1.0%，同比分别下降6.1、6.8和6.1个百分点。
• 现金流：2021年经营性现金流净额为3793亿元，筹资性现金流净额为-3297亿元（首次为负）；2022年一季度经营性、筹资性现金流净额均为负，分别为-975亿元和-140亿元。
• 偿债能力：有息负债首次出现负增长，2021年末为3.45万亿元（-4.7%），2022年一季度为3.48万亿元（-4.6%）。净负债率从74.3%升至80.8%，现金短债比从1.1X降至1.0X。

TOP30房企表现

• 成长性：2021年TOP30房企营收5.04万亿元，同比增长14.5%；归母净利润2760亿元，同比下降23.4%。
• 盈利能力：头部房企及国企利润率相对更高，毛利率分别为22.1%和21.8%，归母净利润率分别为6.6%和9.2%。
• 费用管控：TOP30房企三费率同比下降，国企三费率维持在5.3%，显著低于民企的8.0%。
• 现金管理：大中型房企现金仍保持正增长，国企货币资金降幅明显低于民企。

投资建议

关注主线

1. 全国化布局的央国企龙头房企：如保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地，具备估值提升空间。
2. 区域型央国企龙头和优质民企：如建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团，现金流和财报质量较好。
3. 政策明朗后弹性反转标的：如旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园，具备复苏潜力。
4. 地产后周期物业板块：如碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务，收入确定性强，集中度加速提升。

风险提示

• 房企经营与信用风险
• 房地产行业基本面超预期下行
• 房地产调控政策效果不及预期