20180412-申万宏源-新城控股-601155.SH-新周期下新龙头_全国扩张渐入佳境_30页_1mb

报告摘要

新城控股（601155）首次覆盖报告总结

核心内容概述

新城控股是一家以长三角为核心、向全国扩张的综合性房地产开发企业，2017年实现营业收入405.3亿元，同比增长44.9%，归母净利润60.9亿元，同比增长99.7%。公司具备“住宅+商业”双轮驱动模式，2017年销售额达1264.7亿元，同比增长94.4%，销售均价增长21.5%，展现出强大的增长潜力。公司土储结构优化，主要集中在二线城市及长三角、环渤海区域，土储规模逾5000万方，为未来业绩增长提供了坚实支撑。2018年目标价为40.5元，当前股价37.62元，较目标价折价8%。公司获得增持评级，主要基于其在房地产上行周期中的突出表现、高效的融资策略及商业板块的快速发展。

主要观点

销售增长迅速：公司2017年销售金额同比增长75.1%，销售均价同比增长41.3%，销售规模和均价同步提升，业绩增长强劲。
土储结构优化：公司土储已从以三四线城市为主，向以二线城市为主、长三角和环渤海并重的格局转变，这些区域供不应求、人口净流入，具备良好的去化能力。
商业板块发力：2017年综合体销售面积占比达36%，商业板块进入高速发展期，与住宅形成协同效应，增强拿地议价能力。
杠杆结构改善：公司净负债率控制在67.4%，低于行业平均水平，融资渠道多样化，2017年资本市场融资86亿元，融资成本下降。
盈利预测乐观：预计2018-2020年归母净利润分别为88.5/122.9/159.7亿元，对应EPS分别为3.92/5.44/7.07元，ROE持续处于高位。
估值合理：根据可比公司相对估值法，2018年PE为10.3倍，对应目标价40.5元。RNAV估值为31.3元，当前股价溢价20%，反映市场对公司未来增长的预期。

关键信息

2017年关键数据：
- 销售额：1264.7亿元
- 销售均价：11315元/平米
- 归母净利润：60.9亿元
- 净资产：约2706.5亿元（流通A股市值）
- 每股净资产：9.13元
- 资产负债率：85.84%
- 净负债率：67.4%
- 存货周转率：0.45
- ROE：29.2%
财务预测（2018-2020年）：
- 营收：609.7/890.0/1248.6亿元
- 净利润：88.5/122.9/159.7亿元
- EPS：3.92/5.44/7.07元
- 毛利率：35.0%
- PE估值：10.3倍
- RNAV估值：31.3元/股
商业板块表现：
- 2017年开业23座商业综合体，计划至2020年开业超100座
- 租金及管理费收入达10.6亿元，同比增长131.05%
- 平均出租率：97.91%
- 商业板块成为公司业绩增长的新动力