20250924-开源证券-房地产行业深度报告_房价止跌回稳系列三_鉴往知来_人口不是影响房价唯一因素_28页_2mb

报告摘要

房地
产
自2022年开始整体下行，70城房价同比跌幅扩大，但得益于政策支持，2024年四季度下跌趋势缓和，新房、二手房价格跌幅有所收窄。
人口并非短期或中长期房价波动的核心驱动因素，房价的变化主要由货币政策、供需关系、经济预期、购房居民杠杆等多重因素叠加决定。
七十个国家房价数据显示，人口短期负增长或增速放缓无法解释房价指数中期变动；人口规模与房价相关性并不显著，但人口增长需转化为经济与居民收入增长才有显著影响。
房地产市场止跌回稳主要依靠超宽松的财政政策与货币政策协同发力，包括债务扩张、降息、购房刺激政策等多方面支持，短期内房价企稳主要得益于低利率环境与财政金融政策配合。
房地产企业视角：建议关注三类机会：（1）产品力强、信用稳定的房企：建发、绿城、招商蛇口、保利等；（2）双轮驱动的住宅+商业地产运营企业；（3）“好房子，好服务”的物业服务标的：华润、建发、南都、碧桂园服务等及后服务企业如我爱我家、贝壳。

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