20250331-国盛证券-龙湖集团-00960.HK-开发业务继续拖累业绩_商业运营稳健增长_3页_744kb

龙湖集团 (00960.HK) 总结

核心内容

龙湖集团在2024年面临房地产开发业务的持续压力，但其商业运营及服务业务表现稳健，成为公司业绩的主要支撑。公司整体财务状况保持健康，流动性充足，债务结构合理，公开债务兑付压力不大。

主要观点

• 开发业务承压：2024年公司营收同比减少29.5%，归母净利润同比减少19.1%，主要受房地产行业下行影响。
• 运营及服务业务增长：运营及服务业务对业绩的贡献持续提升，2024年营收分别增长4.5%和10.4%，毛利润贡献比例达70%。
• 债务结构优化：公司有息负债规模为1763.2亿元，境内贷款占比达73%，其中经营性物业贷与长租赁占比47%，美元债占5%。短期债务占比17.2%，公司已全额偿还一季度到期债务，2025年内到期债务尚余71亿元，2026年到期59亿元。
• 流动性充足：期末在手现金494.2亿元，现金短债比1.63倍，扣除预售监管资金后为1.03倍，公司具备良好的偿债能力。
• 商业运营稳健：2024年新开业11座商场，期末运营总建面达930万方，平均出租率96%+。租金收入同比增长7%，冠寓出租率95.3%，租金收入增长4%。
• 服务业务扩张：物业管理收入同比增长8%，在管面积达4.1亿方，外拓占比超60%。
• 盈利预测下调：鉴于行业下行，公司盈利预测被下调，预计2025/2026/2027年营收分别为1048.9/908.3/871.9亿元，归母净利润分别为65.0/64.7/68.2亿元，EPS分别为0.94/0.94/0.99元/股，PE分别为10.39/10.45/9.91倍。
• 投资评级：维持“增持”评级。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2024年为1274.75亿元，同比下降29.5%。
• 归母净利润：2024年为104.0亿元，同比下降19.1%。
• 毛利率：2024年为16.0%，同比下降0.9个百分点。
• 开发业务毛利率：降至6.1%，承压明显。
• 经营性现金流：保持为正，有助于缓解流动性压力。

债务与流动性

• 有息负债规模：2024年为1763.2亿元，同比下降8.5%。
• 债务结构：境内贷款占比73%，经营性物业贷与长租赁占47%，境外贷款占10%，美元债占5%。
• 短期债务：302.4亿元，占比17.2%。
• 现金储备：期末在手现金494.2亿元，现金短债比1.63倍，扣除预售资金后为1.03倍。
• 债务到期安排：2025年内到期71亿元，2026年到期59亿元。

商业运营

• 新开业商场：2024年新开业11座商场，期末运营总建面达930万方。
• 平均出租率：96%+，租金收入同比增长7%。
• 冠寓表现：已开业房间数12.4万间，出租率95.3%，租金收入26.5亿元，同比增长4%。

服务业务

• 物业管理收入：2024年为114.2亿元，同比增长8%。
• 在管面积：期末达4.1亿方，同比增长13.9%，外拓占比超60%。

土地储备与销售

• 全口径销售金额：2024年为1011亿元，同比下降41.7%。
• 销售单价：14191元/平，较往年有所下降。
• 权益拿地金额：2024年为51亿元，力度明显减弱。
• 土地储备：期末为3312万方，环渤海和西部地区占比分别为34.6%和27.6%，尚有去化压力。

盈利预测与估值

风险提示

• 政策放松不及预期
• 毛利率下行超预期
• 结算进度不及预期

结论

龙湖集团在开发业务承压的背景下，通过商业运营和物业服务业务的稳健增长，有效支撑了公司整体业绩。公司保持良好的流动性，债务结构优化，未来公开债务到期规模有望进一步减小。尽管盈利预测有所下调，但公司仍维持“增持”评级，显示出对其长期发展潜力的信心。