20210715-植信投资-房地产行业_住房金融环境趋严_投资房价增速双降_5页_507kb

住房金融环境趋严，投资房价增速双降总结

核心内容概述

2021年6月，中国房地产市场在住房金融环境趋严的背景下，呈现房价涨幅放缓、投资增速回落的态势。一线城市二手房价格同比增速首次回落，二三线新建住房价格也有所降温。同时，居民购房能力减弱，房贷利率上调，土地市场成交面积大幅下降，房地产开发投资增速同步放缓。尽管如此，工程类投资仍保持强劲，支撑房地产投资平稳增长。

主要观点

• 房价涨幅回落：
  6月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.3%，较5月小幅回落；二手住宅价格指数同比增长3.5%，与前月持平。一线城市二手房价同比上涨10.5%，为两年来首次回落，深圳二手房涨幅降至个位数。

• 居民购房能力减弱：
  房地产销售面积累计同比为27.7%，两年平均增速为8.1%，较上月回落1.2个百分点。居民住房信贷增速进一步放缓，6月居民部门中长期信贷累计同比为22.5%，较5月回落12.1个百分点。

• 房贷利率上调：
  6月首套房贷和二套房贷平均利率较5月均上调4bp，超过20个城市上调房贷利率。预计年内利率仍有上调空间，可能延续至2022年一季末。LTV（贷款价值比）降至0.37，仍有下降空间。

• 土地市场下行：
  6月100大中城市土地成交面积累计同比下降0.8%，全口径成交面积大幅放缓。三线城市土地成交率先出现负增长，同比下跌4.3%。房企拿地策略趋于谨慎，上半年土地购置同比下降11.8%，成交价款同比下降5.7%。

• 房地产投资增速回落：
  受到住房信贷见顶回落和土地成交下滑影响，6月房地产开发投资累计同比为15%，两年平均增速为8.2%，两项指标均较5月有所回落。

• 行业景气度持续回落：
  下半年房地产投资不具备加速扩张的条件，但建安工程投资保持强劲增长，预计两年平均增速仍可维持在7.5%-8%的区间。房价总体可控，新建商品房房价增速可能在5%以内，二手房价增长不超过4%。

关键信息

• 房价趋势：

  • 新建商品住宅价格同比增速：4.3%
  • 二手住宅价格同比增速：3.5%
  • 一线城市二手房价同比增速：10.5%（首次回落）
  • 深圳二手房涨幅回落至个位数

• 销售与信贷：

  • 房地产销售面积累计同比：27.7%
  • 两年平均增速：8.1%
  • 居民中长期信贷累计同比：22.5%
  • 信贷增速较5月回落：12.1个百分点

• 土地市场：

  • 土地成交面积累计同比下降：0.8%
  • 三线城市土地成交面积同比下跌：4.3%
  • 上半年土地购置同比下降：11.8%
  • 土地成交价款同比下降：5.7%

• 融资情况：

  • 房地产开发资金来源累计同比增长：23.5%
  • 内地信用债累计发行：3697亿元（同比增长4.2%）
  • 6月当月发行：618亿元（环比增长89%）
  • 债券发行利率中枢上移：8%-8.5%（较5月5%-7%明显上升）

• 投资趋势：

  • 房地产开发投资累计同比：15%
  • 两年平均增速：8.2%
  • 建安工程投资保持强劲增长，支撑房地产投资平稳
  • 预计7月名义房地产投资累计同比可能降至12.5%，两年平均增速回落至8%

图表说明

• 图1：房地产销售增速逐步放缓
• 图2：房地产两年平均投资增速保持在8%以上
• 图3：一线城市二手房房价涨幅在二季度开始放缓

数据来源

• 中国70个大中城市二手住宅价格指数：国家统计局

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