20170109-安邦证券-房地产通讯_17页_1012kb

区域发展与房地产市场分析总结

核心内容

本文围绕中国房地产市场与区域发展的现状，探讨了在土地指标受限背景下，城市如何通过存量土地开发与空间优化实现可持续发展。同时，结合2016年房地产市场数据与政策变化，分析了各地房地产市场的发展趋势、政策影响及未来展望。

主要观点

• 城市病与土地限制：千万级人口城市面临交通拥堵、人口膨胀、空气污染等问题，土地指标被严格控制，迫使城市在存量土地上寻求发展空间，优化土地利用结构。
• 土地性质调整：随着传统高耗能产业的衰退，城市需调整土地用途，将其转化为市政配套与公共服务用地，以提升土地使用效率。
• 产权协调难题：城市更新涉及多元产权主体，如军产、教育产等，利益协调难度大，需通过“产权合作”等机制促进项目推进。
• 房地产市场集中度提升：2016年，百亿房企数量增加，销售总额突破5.7万亿元，市场集中度提高，行业整合加速。
• 区域市场表现差异：北京、上海、成都、深圳、广州等城市房地产市场表现各异，部分城市如北京土地供应与成交规模萎缩，而成都、广州则保持增长。
• 政策影响与市场反应：多地出台限购、限贷政策，抑制投机需求，推动市场理性发展，但部分城市政策调整后可能对市场造成冲击。
• 未来市场预期：尽管房地产市场整体处于下行周期，但受人民币贬值预期与美元加息影响，市场仍可能形成看涨预期，尤其在一线城市。
• 全球楼市趋势：OECD警告全球楼市即将进入“大调整”，部分国家如加拿大、瑞典等楼价已处于危险水平，需警惕房价暴跌风险。

关键信息

2016年房地产市场数据

• 全国：房地产企业销售额超百亿的有131家，销售总额达5.7万亿元，市场份额接近50%。
• 土地出让：300城市土地出让金额同比增加31%，住宅类用地占比达78%。
• 北京：2016年住宅用地供应和成交大幅下降，供应量不足50宗，成交仅43宗，土地成交均价突破2万元/平米。
• 上海：暂停多个类住宅项目销售，包括高总价酒店式公寓。
• 成都：商品住宅成交保持增长，远郊成交占比上升，土地市场活跃。
• 深圳：楼市单周成交量维持较低水平，但商业物业成交显著上升。
• 广州：甲级写字楼供应缩减，租金趋于稳定，2016年楼市成交大涨。
• 杭州：住宅库存实现“十连降”，全年成交量首次突破20万套，36宗“地王”诞生。

房企动态

• 房企融资收紧：2016年房企债券融资大幅下降，融资成本上升，部分企业面临资金链紧张问题。
• 重点房企表现：恒大、万科、碧桂园等房企在多个城市表现突出，保利、融创、旭辉等也在积极扩张。
• 区域竞争激烈：房企在重点城市争夺市场份额，如广州、杭州等地竞争白热化。

区域发展策略

• 河套地区开发：深港合作开发“新特区”，推动科技创新，提升区域竞争力。
• 产业与房地产协调：部分城市通过调整土地用途，推动产业升级与城市功能优化。
• 城市更新路径：产权合作模式被用于解决城市更新中的利益协调问题，如苏州西山镇的古村改造。

市场趋势与展望

• 2017年市场预期：尽管宏观经济存在不确定性，房地产市场仍处于下行周期，但看涨预期可能因政策与资金因素维持。
• 房地产投资与价格：预计2017年房地产开发投资完成额增长5.4%，商品房销售面积与销售额略有增长，但增幅下降。
• 房价走势：预计商品房平均销售价格增长3.4%，住宅价格增长4.1%，但增速放缓。
• 商业地产趋势：部分城市商业地产成交增长，但整体市场面临租金承压与空置率上升的挑战。

风险提示

• 政策调控风险：部分城市限购政策收紧，可能影响市场成交量。
• 房企资金链风险：融资渠道收紧、成本上升，部分房企面临偿债压力。
• 市场预期波动：受宏观经济与国际金融环境影响，市场可能出现预期波动。

结论

在土地指标受限的背景下，城市需要通过优化存量土地利用、调整土地性质、加强产权协调等方式实现可持续发展。同时，房地产市场集中度提升，政策调控影响显著，房企需积极应对资金压力与市场变化，以维持稳定增长。未来，房地产市场将更加注重集约化发展与产业升级，同时面临全球楼市调整的挑战。