20151207-安邦咨询-房地产通讯_17页_1005kb

详细总结：房地产市场动态与问题分析

核心内容概述

本文围绕2015年11月中国房地产市场的主要动态和问题展开分析，重点聚焦一线城市房价走势、土地市场表现、库存压力、政策调控以及房地产与金融、养老地产的融合趋势。同时，也涉及部分二线城市如南京、青岛、成都、杭州等地的市场表现，以及行业未来发展的预测。

主要观点

一线城市房价发展趋势

• 二手房价主导新房市场：一线城市二手房交易量已超过新房交易量，表明市场已进入存量房时代，二手房价格成为一线房价的风向标。
• 高端化趋势明显：一线城市新房供应向中高端转移，均价持续走高，尤其北京、上海、深圳等地出现大量单价10万+的豪宅项目。
• 供应与需求错配：随着投资投机需求的退出，高端住宅面临需求不足的隐忧，部分地王项目仍未能实现盈亏平衡。

土地市场表现

• 土地成交额创历史新高：2015年11月一线城市土地出让金高达1061.8亿元，北京、上海、广州分别达到561亿元、257亿元和241亿元。
• 土地供应趋于紧张：一线城市土地供应逐步减少，北京、上海、深圳等城市土地供应出现小高峰，但供应量仍低于市场需求。
• 地价高企：北京、上海、广州等地楼面价大幅上涨，其中北京楼面价达15000元/平方米，成为全国高地价城市之一。

房地产库存压力

• 库存高企：全国房地产库存面积增至68632万平方米，部分省份如山东、河南、四川库存压力尤为突出。
• 库存压力撼动中央政策：房地产库存问题引发中央高层关注，推动政策调整，避免进一步紧缩。

市场动态与区域表现

• 部分城市成交量回暖：如南京11月新房成交量达14868套，创6年单月新高；杭州楼市成交量与均价持续走高，但库存压力依然存在。
• 深圳楼市量价齐涨：11月深圳住宅成交量与均价均创新高，但供应量和成交面积有所波动，商业地产表现不一。
• 上海土地供应计划超额完成：11月上海土地供应面积创年内新高，12月预计再推16幅地块，主要为住宅用地。

政策与市场展望

• 房地产政策趋于稳定：中央不再大规模调控，但部分城市已解除限购政策，市场进入“有价无市”阶段。
• 房贷利息抵税政策暂无明确时间表：尽管市场传言，但政策出台可能性不大，因涉及财税改革及地方执行难度。
• 房地产行业进入整合期：2016年房地产行业将经历深度整合，大型房企加大并购力度，中小房企面临更大压力。

关键信息汇总

一线城市数据

二线城市数据

• 南京：11月新房成交14868套，创6年单月新高；土地市场活跃，成交6宗地，吸金56.9亿元。
• 青岛：前11月新房成交113516套，超2014年全年；市北区成交量环比上涨50%，但均价下跌2.01%。
• 成都：主城区成交平稳，近郊县成交量大幅上涨47.45%；商业地产成交活跃，商铺类涨幅达93%。
• 杭州：11月新房成交11.13万套，成交金额1877.1亿元；市区新房库存仍处历史高位，但住宅去化周期有所缩短。

风险与机会提示

• 机会：
  • 广州市“十三五”规划重点内容已出炉，为城市发展提供新动力。
• 风险：
  • 房地产库存压力巨大，可能对市场造成冲击，甚至影响中央政策走向。

房地产与金融、养老地产融合趋势

• 房地产与金融融合：恒大、万达、富德生命等房企和保险公司积极布局，推动养老社区和金融业务的结合。
• 政策支持不足：养老地产面临高成本和低效率的问题，缺乏土地与税收方面的政策支持。
• 保险资金介入：保险资金在房企中占比显著，成为影响房地产市场的重要力量。

总结

2015年11月，中国房地产市场呈现出一线与二三线城市分化、库存压力加剧、土地市场活跃、政策调控趋稳等多重特点。一线城市在二手房主导、高端住宅供应增加、地价高企等背景下，面临结构性矛盾和去化压力；二线城市则表现不一，部分城市成交量回暖，但整体仍受库存压力影响。房地产行业进入深度整合期，政策与市场环境对行业影响深远，同时，养老社区、金融融合等新趋势正在兴起，但尚未形成稳定模式。