20151123-安邦咨询-房地产通讯_17页_976kb

文档内容总结

核心内容

本文档主要围绕房地产市场动态、地票制度改革及相关的政策分析展开，涵盖多个城市楼市表现、土地市场情况、房地产投资趋势以及农村土地制度改革的探讨。同时，也涉及房地产行业的金融支持政策、企业海外投资行为及区域发展不平衡问题。

主要观点

1. 地票制度改革深化方向

• 优化配置指标：应科学设定地票与国家建设用地指标的比例，以保障制度的可持续性。
• 明确适用范围：地票制度适用于远郊农村建设用地，城市近郊则不适合地票交易。
• 科学定价机制：需设定合理的基准价格和收益分配机制，平衡农民利益与城市发展需求。

2. 房地产市场动态

• 全国楼市分化明显：一线城市房价涨幅回落，三线城市价格下行，不同城市间房价涨跌差异显著。
• 部分城市楼市回暖：如广州、深圳、杭州、重庆等地，楼市成交量与价格均有不同程度的上升。
• 房地产库存压力大：如青岛、成都等地库存量高，去化周期长，成为地方政府重点解决的问题。
• 房地产投资增速放缓：全国房地产开发投资出现1998年以来首次负增长，表明市场面临较大调整压力。

3. 房地产行业趋势

• 房企海外投资激增：受国内房地产低迷影响，房企积极拓展海外市场，成为资本外流的重要途径。
• 写字楼市场受压：随着经济增速放缓，写字楼市场租金和售价均出现下降趋势，部分区域市场压力较大。
• 基础设施投资成为支撑：国内基础设施投资增速高于整体投资增速，成为经济发展的主要支撑力量。

4. 政策导向

• 去库存成为重点：高层对房地产行业首次公开表态，强调化解库存，推动市场健康发展。
• 住房公积金改革：修订送审稿提出增强公积金流动性与保值增值能力，通过多种融资方式提升资金使用效率。
• 户籍制度改革：通过户籍改革带动消费，成为去库存的重要政策方向。

关键信息

房地产市场表现

• 上海楼市：11月第二周成交量价齐升，商业地产供应量激增。
• 广州楼市：去化周期降至21个月，新房住宅价格稳步上升。
• 深圳楼市：新房住宅单周均价创新高，商业地产成交活跃。
• 杭州楼市：住宅价格环比微涨，但库存压力仍大，写字楼市场面临下行趋势。
• 重庆楼市：成交量与均价回升，地票制度运行良好，具有可持续性。
• 成都楼市：土地供应持续井喷，但商品房供应与成交下降，库存压力显著。

土地市场动态

• 土地成交活跃：多地土地拍卖活跃，如深圳、广州、杭州、重庆等地均有土地成交。
• 地票制度：重庆地票制度是城乡建设用地指标置换的典型代表，具有示范意义。
• 地价上涨：部分城市地价持续攀升，尤其是北京，地王盘解套难度加大。

政策与改革

• 地票制度：需进一步完善制度设计，确保农民权益与城市发展协调。
• 住房公积金改革：修订送审稿旨在增强公积金流动性与保值增值能力。
• 房地产去库存：成为政策调整的重要方向，通过户籍改革、信贷支持等方式推动市场回暖。

风险与机会提示

• 机会：成都供地持续井喷，市场活跃。
• 风险：习近平两年来首次公开表态房地产，政策调整可能带来较大影响。

行业数据

• 北京写字楼市场：三季度空置率升至5.8%，预计四季度将进一步上升。
• 全国房地产投资：出现负增长，显示市场进入调整期。
• 广东省房地产：1-10月销售面积与销售额增长显著，显示市场活力。
• 海南省房地产：投资增长迅速，成为全国领先地区。
• 重庆地票交易：地票成交面积48万平，价格稳定，制度运行良好。

结论

房地产市场在政策调控与市场调整的双重影响下，呈现分化趋势。地票制度改革作为农村土地市场的重要探索，需在制度设计、适用范围、价格调控等方面进一步完善。同时，房地产去库存、优化供需结构、提升市场流动性成为政策关注重点，对地方政府与企业均提出更高要求。