房地产行业5月行业动态报告：市分化加剧，政策“有保有压”-20190529-银河证券-34页_3mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2019年5月发布的房地产行业研究报告指出，房地产行业正处于成熟调整期，市场从高速增长逐步转向中速高质量发展。报告分析了行业基本面、政策环境、财务状况及资本市场表现，并提出了投资建议和风险提示。

主要观点

1. 城市分化加剧：一二线城市销售和土地市场回暖，而三四线城市销售和土地市场仍面临下行压力，政策“因城施策”成为主导。
2. 行业景气度未见明显拐点：尽管行业基本面有所复苏，但整体仍处于下行趋势，预计房地产开发投资增速将缓步下行。
3. 房地产行业为经济支柱：房地产业对经济增长、就业、相关产业链发展具有重要影响，未来仍将保持10万亿以上的市场规模。
4. 政策调控逐步见顶，长效机制推进：政府强化“房住不炒”基调，推动租购并举和房产税立法，房地产行业回归居住属性。
5. 行业集中度提升：头部企业占据较大市场份额，竞争加剧，市场逐步向集中化发展。
6. 财务状况稳中有变：房地产行业营收持续增长，但利润增速放缓，杠杆率维持稳定，净资产收益率有所下降。

关键信息

一、行业基本面

• 销售情况：2019年4月，房地产销售稳增长，一二线城市表现强劲，三四线城市销售下跌但好于预期。
• 土地市场：重点城市土地市场回暖，土地成交均价和溢价率上升，但三线城市土地市场仍偏冷。
• 开发投资：预计房地产开发投资增速将缓慢下滑，全年预计在5%-7%之间。

二、财务分析

• 营业收入：2019年一季度房地产行业营业收入为3,734.92亿元，同比增长22.54%。
• 利润情况：扣除非经常损益的归母净利润为324.23亿元，同比增长18.12%，但增速放缓。
• 资产负债率：2019年一季度行业资产负债率为79.82%，相比2018年仅上升0.01个百分点。
• 现金流：一季度货币资金出现负增长，现金流净额触底回升，房企融资环境有所改善。
• ROE：受销售下滑影响，ROE大幅下降，未来仍需依赖销售净利率和总资产周转率的提升。

三、政策调控与长效机制

• “房住不炒”：政府强调房地产的居住属性，抑制投机行为，推动市场平稳发展。
• “因城施策”：不同城市采取差异化政策，一二线城市政策边际宽松，三四线城市调控趋严。
• 租购并举：住房租赁市场逐步发展，政府推动建立多层次住房供应体系。
• 房产税立法：房产税立法仍在进行中，预计最快2022年开始征收，对市场有较大影响。
• 城镇化加速：城镇化率提升，带动住房需求，同时推动政策放松，缓解限购压力。

四、资本市场表现

• 融资环境改善：房企融资成本边际下降，债券发行规模上升，利率有所降低。
• A股估值偏低：房地产行业市盈率处于历史较低水平，具有较大修复空间。
• 基金配置风格转变：2019年一季度基金房地产持仓下降，但仍处于中等偏高位置，配置风格向二线高弹性房企转移。
• 房地产行业beta系数高：房地产行业beta系数为1.099，系统性风险较高，受宏观经济和政策影响显著。

五、投资建议

• 推荐企业：推荐业绩确定性强、资源优势明显、市占率有较大提升空间的万科A、保利地产、新城控股。
• 投资逻辑：行业集中度提升，龙头房企具有融资、品牌和运营管理优势，有望获取更多高性价比土地储备。

风险提示

• 市场销售超预期下行：可能对房地产行业造成较大冲击。
• 政策调控加码：可能进一步抑制市场活跃度。

行业现状与挑战

• 供求矛盾突出：一二线城市需求旺盛，三四线城市库存压力大，区域发展不平衡。
• 房屋空置与房价高企并存：房价上涨与房屋空置率高并存，与传统供需理论不符。
• 行业杠杆率偏高：房地产企业普遍采用高杠杆策略，存在债务违约风险。
• 租售结构不合理：租赁市场活力不足，租售比偏低，租赁需求难以满足。
• 市场集中度偏低：行业集中度仍偏低，规模经济效益有待提升。

建议及对策

• 健全法律体系：完善房地产法律，规范市场价格秩序，保障住房公平。
• 整顿土地供给市场：合理规划土地供应，打击囤地行为，提升市场透明度。
• 促进供需匹配：根据人口流动调整土地供给，提升住宅利用率。
• 建立普惠住房金融制度：支持合理自住购房，限制投机性购房，降低融资成本。
• 推动产业整合：提升房地产企业核心竞争力，推动行业专业化发展。

总结

房地产行业正处于成熟调整期，市场结构分化明显，政策调控逐步深化。尽管行业基本面有所复苏，但整体仍面临下行压力。随着政策调控和市场结构的变化，行业集中度提升，龙头房企更具竞争优势。在资本市场中，房地产板块估值处于历史低位，未来存在较大修复空间。建议关注二线高弹性房企，同时警惕政策调控和市场销售超预期下行的风险。