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房地产行业：基础设施REITs税收新规与市场表现总结

核心内容概述

本文围绕2022年1月29日财政部、税务总局发布的《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》展开，重点分析了REITs税收优惠政策对原始权益人及市场的影响，并回顾了2021年我国基础设施REITs的上市表现。

主要观点

税收政策优化

1. 设立前的内部重组适用特殊性税务处理：原始权益人将底层资产划转至项目公司，资产增值部分不征收企业所得税，原始权益人和项目公司均按原计税基础确认，避免了重复征税。
2. 设立阶段战略配售部分递延纳税：原始权益人通过战略配售获得的份额，其对应的资产增值收益可递延至实际转让时缴纳，避免了重复征税问题。
3. 税收优惠激活市场热情：税收政策的优化有效降低了原始权益人的税负成本和现金流负担，提高了发行积极性，有利于推动REITs市场的发展。

海外REITs税收政策对比

1. 美国：REITs需分配至少90%的应税收入，分红部分可抵税；留存收益需缴纳企业所得税，但可扣除税收折旧。
2. 新加坡：若分配至少90%的应税收入，可享受税务透明待遇，无需为租金收入纳税。
3. 日本：分配至少90%的可分配利润可从应税收入中扣除。
4. 中国香港：REITs免征利得税，但需缴纳房产税。
5. 澳大利亚：REITs若持有全部信托收入，受托人无需征税，否则按最高边际税率征税。
6. 英国：物业租赁业务收入可免征公司税，其余业务收入需缴纳公司税。

市场表现回顾

1. 首批REITs表现亮眼：2021年6月21日首批9只REITs上市，全部实现上涨，平均涨幅为5.21%，其中博时招商蛇口产业园REIT涨幅最高达14.72%。
2. 第二批REITs延续强势：2021年12月14日华夏越秀高速REIT上市首日涨幅达22.76%，12月17日建信中关村REIT首日涨幅达30%。
3. 整体涨幅表现良好：截至2022年1月28日，11只REITs全部实现正收益，平均涨幅为36.18%，其中富国首创水务涨幅最高为74.92%。
4. 流动性较活跃：9只产品日均换手率超过万得全A的1.02%，整体流动性较A股更为活跃，富国首创水务换手率最高为6.67%。

关键信息

• 税收优惠：特殊性税务处理和递延纳税政策有效减轻了原始权益人的税负。
• 产品结构：REITs产品结构为“REITs→ABS→SPV→底层资产”。
• 底层资产类型：包括高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理等。
• 市场反响：REITs产品在二级市场表现超预期，投资者关注度高。
• 风险提示：包括基础设施REITs运营风险、项目质量不及预期、政策推动不及预期等。

结构总结

1. 税收政策优化

• 设立前重组：适用特殊性税务处理，不征收企业所得税。
• 设立阶段递延：战略配售部分的增值收益递延至实际转让时缴纳，避免重复征税。

2. 海外REITs税收政策对比

• 各国均设置税收优惠，以提高产品吸引力和市场参与度。
• 美国、新加坡、日本等国家通过不同方式实现税收减免。

3. 2021年REITs市场表现

• 上市情况：共11只基础设施REITs上市，覆盖多个领域。
• 涨幅情况：平均涨幅为36.18%，生态环保类REITs涨幅最高。
• 流动性表现：整体流动性较活跃，9只产品日均换手率超过1.02%。

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 上次评级：强于大市。

风险提示

• 基础设施REITs运营风险。
• 项目质量不及预期。
• 政策推动不及预期。