2016年Q2大中华区物业摘要_60页_6mb

中国房地产市场总结

核心内容

2016年第二季度，中国房地产市场呈现出总体稳定但局部分化的特点。经济增长保持在6.7%的水平，但投资结构和债务问题引发担忧。与此同时，办公楼、零售物业和住宅市场各有其独特的动态表现。

主要观点

办公楼市场

• 总体需求疲软：仲量联行跟踪的20个城市中，有10个城市的净吸纳量出现环比下降，但一线城市的非中央商务区租赁表现活跃。
• 租金表现分化：一线城市租金增长缓慢，部分城市如深圳出现连续三个季度的环比下滑。二线城市租金受空置率影响持续承压。
• 投资活跃度提升：内资保险、人民币基金和企业自用买家成为主要买家，而境外投资者趋于谨慎。
• 市场预期：金融街因内资金融企业的需求强劲，预计引领市场租金增长，而CBD和第三使馆区的租金增长预期需重新调整。

优质零售物业市场

• 体验式消费兴起：教育、零售、服务、娱乐等业态仍为商业需求热点，尤其是儿童业态和新颖娱乐业态，如室内滑雪场、飞行体验馆等。
• 市场供需失衡：部分城市零售物业租金增长放缓甚至下降，业主开始将表现欠佳的零售铺面调整为非零售用途。
• 新兴购物中心发展：优质零售物业市场在一线城市核心和非核心商圈中出现租赁给联合办公运营商的趋势。

高端住宅市场

• 市场去库存为主：大部分城市的住宅市场仍以去库存为主要目标，政策环境相对宽松。
• 价格企稳：部分热点城市如上海，由于销售乏力，房价基本保持稳定。
• 土地市场升温：热点城市土地市场异常活跃，开发商在这些地区“疯狂”拍地，地王频现，但部分城市存在泡沫。

关键信息

办公楼市场关键数据

• 北京：租金环比微涨，但整体市场租金增长放缓，部分租户外迁至非CBD区域。
• 上海：租金同比增长率7.5%，但受新增供应影响，租金增长受限。
• 广州：租金同比增长率1.4%，市场表现平稳。
• 成都：净吸纳量同比上涨526.1%，但租金同比下跌1.6%。
• 深圳：租金同比下跌2.8%，空置率有所上升。
• 天津：租金同比下跌2.9%，市场空置率维持高位。
• 青岛：租金同比下跌0.5%，市场整体表现疲软。
• 重庆：租金同比下跌6.0%，但租赁活动相对活跃。
• 沈阳：租金同比下跌1.67%，市场空置率下降。
• 西安：租金同比上涨0.3%，市场租金保持平稳。

零售物业市场关键数据

• 北京：租金同比增长率3.5%，但核心区域租金增长放缓，部分项目引入虚拟现实体验。
• 上海：租金同比增长率2.9%，核心和非核心区域租金均有小幅上涨。
• 广州：租金同比增长率0.8%，市场表现平稳。
• 成都：零售市场活跃，国际品牌持续优化店铺组合，社区型商业积极扩张。

市场趋势与展望

• 租金走势：多数城市租金增长放缓，部分城市出现下降趋势。但金融街、核心区域和优质项目仍具备上涨潜力。
• 投资趋势：国内资本继续关注一线城市的办公物业，部分城市如成都的高端物业受到机构投资者关注。
• 政策影响：政府调控政策抑制房价过快上涨，同时允许商业用房转为居住用途，对市场产生影响。
• 市场分化：部分城市如天津、成都、深圳等市场面临较大压力，空置率较高；而北京、上海等市场则表现相对稳定。

重点城市分析

• 北京：业主保守，CBD租金下降，非CBD区域表现较好。
• 上海：中央商务区租金上涨，但部分企业外迁至非CBD区域。
• 广州：市场整体表现平稳，部分项目转型为购物中心。
• 成都：租赁需求强劲，但租金仍处下跌趋势，投资市场活跃。
• 深圳：成为投资新热点，但租金仍面临下行压力。
• 天津：物流地产市场活跃，成为开发商必争之地。
• 其他城市：如重庆、青岛、沈阳、西安等城市，市场表现各有不同，但普遍面临租金和空置率压力。

结论

2016年第二季度，中国房地产市场整体表现平稳，但市场分化明显。一线城市在政策和投资方面仍具吸引力，而部分二线城市则面临较大的租金和空置率压力。未来几个月，市场将面临更多供应压力，租金增长预期可能进一步放缓。整体来看，市场仍处于调整阶段，投资者需关注区域差异和市场基本面。