20220623-国海证券-政策深度报告_下半年房地产政策展望_16页_1mb

下半年房地产政策展望总结

核心内容

2022年下半年房地产市场面临下行压力，表现为商品房销售面积同比下降、房企操盘面积减少以及中长期贷款增长乏力。市场呈现出“预期减弱、需求不足、供给冲击”三重压力。为应对市场低迷，政策层面已开始逐步放松，但政策效果尚未完全显现，市场仍需时间回暖。

主要观点

• 政策传导逻辑：从政策放松到市场企稳需经历“增强信心”和“加上杠杆”两个阶段。
• 增强信心：通过放松限购、取消限价、减少税费等行政政策来提升居民购房信心。
• 加上杠杆：通过降低首付比例、优化首套房认定标准、下调贷款利率等金融政策来增强购房购买力。
• 政策空间展望：未来政策仍有较大调整空间，但需考虑房价上涨压力，政策执行将更加精准和有针对性。

关键信息

一、市场现状

• 2022年5月商品房销售环比增长25.8%，但1-5月销售面积同比下降23.6%，增幅持续扩大。
• 5月百强房企操盘面积同比下降53%。
• 5月中长期贷款增加1047亿元，同比少增3379亿元。

二、政策传导路径

1.1 增强信心

• 429政治局会议明确支持房地产市场发展，强调“房住不炒”定位。
• 四大因素影响购房信心：期房烂尾、收入下降、疫情形势、房价涨幅。
• 地方政策调整方向包括：
  • 限购：如廊坊、武汉、济南、合肥等城市逐步放宽限购。
  • 限价：如东莞取消新房限价，郑州对高品质住宅提高限价标准。
  • 税费：如杭州、无锡等城市调整增值税免征年限，给予契税补贴。

1.2 加上杠杆

• 首付比例：部分城市将首付比例降至最低水平，如太原、郑州、襄阳、濮阳、温州等。
• 首套房认定标准：部分城市放松“认房又认贷”标准，如太原、郑州。
• 贷款利率：首套房贷利率下限调整为LPR-20bp，二套房贷利率下限为LPR+60bp，但实际执行中加点普遍偏高。

三、政策空间展望

2.1 历次房地产下行都伴随全国层面放松

• 历史上房地产市场低迷时，国家会出台宽松政策，如2008年、2014-2016年。
• 当前政策宽松力度仍存在提升空间，尤其在首付比例、首套房认定、利率调整等方面。

2.2 一线城市房价坚挺，政策谨慎

• 北京、上海等一线城市房价仍保持上涨，政策放松相对谨慎。
• 北京2022年5月新建商品住宅价格指数同比上涨5.9%，二手住宅价格指数同比上涨5.3%。
• 房价上涨是政策放松的最大顾虑，影响“房住不炒”基调。

2.3 “改预期”政策空间

• 优化限购：部分热点城市限购政策存在放宽空间，居民购房更理性。
• 取消限价：限价政策已基本完成调控使命，应适时取消。
• 政策创新：与租赁、生育、养老等政策结合，如“出租换房票”、“多胎增房票”、“投亲增房票”。

2.4 “加杠杆”政策空间

• 首付比例：一线城市二套首付比例普遍偏高，如北京普通住宅60%，非普住宅80%。
• 首套房认定：部分城市仍执行“认房又认贷”标准，对换房改善需求存在误伤。
• 贷款利率：首套房贷利率下限为LPR-20bp，但实际执行中普遍高于该水平。

风险提示

• 购房政策不及预期：政策执行力度可能不足，影响市场信心。
• 经济超预期下行：整体经济形势恶化可能对房地产市场产生更大冲击。
• 数据统计偏差：数据来源可能存在偏差，影响政策判断。

图表目录

• 图1：如何从政策松到市场稳
• 图2：四大影响居民购房信心因素
• 图3：五年期LPR走势
• 图4：全国首套房、二套房平均利率走势

表格目录

• 表1：2020-2022年中央政治局会议房地产相关表述
• 表2：放松限购政策梳理
• 表3：放松限价政策梳理
• 表4：放松税费政策梳理
• 表5：首付比例、首套房认定标准政策调整示例
• 表6：历史上房贷利率下限边际变化的几个关键政策
• 表7：2008年主要调控放松政策
• 表8：2014-2016年主要调控放松政策
• 表9：北京5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%
• 表10：北京商品房、二手房成交规模
• 表11：重点城市商业贷款首付比例
• 表12：热点城市首套房认定标准
• 表13：分线样本城市首套房、二套房贷款利率加点

分析师信息

• 夏磊：国海证券首席经济学家、首席政策&地产分析师。
• 分析师承诺：分析师具有证券投资咨询执业资格，报告内容真实反映其研究观点，不涉及任何形式的补偿。

投资评级标准

• 行业投资评级：
  • 推荐：行业指数领先沪深300。
  • 中性：行业指数跟随沪深300。
  • 回避：行业指数落后沪深300。
• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅20%以上。
  • 增持：相对沪深300指数涨幅介于10%-20%之间。
  • 中性：相对沪深300指数涨幅介于-10%-10%之间。
  • 卖出：相对沪深300指数跌幅10%以上。

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