地产蓝筹系列报告二_重新审视中国地产行业集中度提升空间_17页_911kb

中国地产行业集中度提升分析报告总结

核心观点

• 房地产行业的集中度持续提升，2016年前10大房企销售金额市占率已达19%，销售面积市占率13%。截至2017年5月，前10大房企市占率已升至28%。
• 龙头房企的增长速度远高于行业平均水平，强者恒强的趋势明显。2016年，前5名房企销售额均超过2000亿元。
• 中国房地产集中度预计将在2022年之前达到稳定状态，未来TOP10开发商市占率有望达到36%（2016年为19%），TOP1开发商市占率有望达到8.4%。
• 相较于美国，中国房地产市场集中度仍有较大提升空间。美国TOP5开发商市占率20%，TOP10开发商市占率28%，而中国仅为13%和19%。
• 中国房价地价比为1.7，土地成本占比高，导致销售金额受地价影响较大，而美国房价地价比为2.7，土地成本占比相对较低。

主要观点与关键信息

1. 龙头房企竞争加剧

• 千亿房企竞争激烈：销售规模在1000亿元左右的房企竞争尤为激烈，排名在5-10名的开发商名次洗牌频繁。
• 房企增长差异明显：
  • 恒大销售增速领先于全国，具备较强的扩张能力。
  • 万科销售增速基本与全国同步，保持稳健。
  • 绿地、碧桂园在2014年后增速滞后，但碧桂园的增速弹性高于绿地，从而实现排名跃升。
• 区域布局影响竞争力：全国化布局和重点布局城市群的房企更容易实现规模扩张和市场份额提升。

2. 美国房地产市场对比

• 市场成熟度高：美国房地产市场已进入存量房时代，新房销售占比仅为8%，而中国仍处于快速增长阶段。
• 集中度较高：美国TOP5开发商市占率为20%，TOP10为28%，远高于中国的13%和19%。
• 市场结构差异：美国市场区域集中度高，主要集中在南部和西部，且各州政策和税收差异显著，影响开发商全国化布局。

3. 中国房地产集中度提升潜力

• 集中度提升路径：
  • 方法一：将全国分为三大城市群和非城市群，预测TOP10开发商市占率可达36.6%。
  • 方法二：将全国分为一二线城市和非一二线城市，预测TOP10开发商市占率可达35.4%。
• 综合预测：取两种方法的平均值，预测未来中国TOP10开发商市占率将稳定在36%左右。
• 土地市场支撑集中度提升：土地市场集中度提升速度远超销售市场，TOP5开发商拿地金额市占率已达11%，TOP10已达17%，未来将继续支撑龙头房企扩张。

4. 行业发展趋势

• 销售集中度快速提升：2016年TOP10房企销售金额市占率同比增速达49%，显示行业集中度快速提升。
• 房企规模分化：未来房企将形成阶梯式分布，"后来者居上"难度加大。
• 融资环境趋紧：中小房企面临融资成本上升和资金紧张，龙头房企优势凸显。

投资建议

• 推荐标的：万科A（000002，买入）、保利地产（600048，买入）、招商蛇口（001979，买入）、华夏幸福（600340，买入）。
• 建议关注：新城控股（601155，未评级）。
• 投资逻辑：龙头房企具备更强的抗风险能力和扩张潜力，A股龙头地产股估值有望修复。

风险提示

• 政策调控风险：若政策全面收紧，可能导致行业全面下滑，影响龙头房企盈利前景。
• 市场波动风险：行业集中度提升速度可能受市场环境和政策变化影响。

投资评级说明

• 买入：相对市场基准指数收益率15%以上。
• 增持：相对市场基准指数收益率5%~15%。
• 中性：相对市场基准指数收益率-5%~+5%。
• 减持：相对市场基准指数收益率-5%以下。
• 未评级：公司不在研究覆盖范围内或缺乏足够信息支持评级。
• 暂停评级：存在潜在利益冲突或分析存在重大不确定性。

结论

中国房地产行业集中度仍处于快速提升阶段，未来有望超过美国。龙头房企凭借其稳健增长、全国化布局和土地市场优势，将继续引领行业发展。建议投资者关注A股龙头房企，同时警惕政策调控带来的风险。