地产蓝筹系列报告二：重新审视中国地产行业集中度提升空间201706_19页-1mb

中国地产行业集中度提升分析报告总结

核心内容

中国房地产行业的集中度正在不断提升，尤其是在销售金额和销售面积方面。根据克而瑞数据，截至2016年底，排名前5和前10的房企销售金额市占率分别为13%和19%，销售面积市占率分别为9%和13%。而截至2017年5月，前10大房企市占率已达到28%。预计到2022年之前，中国房地产行业的集中度将达到稳定状态，其中TOP10开发商销售市占率有望达到36%。

主要观点

• 行业集中度提升趋势明显：自2009年以来，房地产龙头企业的市占率持续上升，2014年和2016年的增速尤为显著。
• 强者恒强：排名前五的房企历年都保持在TOP10行列，且销售额均在2000亿元之上。部分房企如碧桂园和绿地集团在2014年后销售增速滞后于全国，但碧桂园凭借城市布局和激励机制实现了跳跃式增长。
• 美国房地产市场成熟度较高：美国新房销售占比仅为8%，TOP5和TOP10开发商的市占率分别为20%和28%，远高于中国。美国市场已进入存量房阶段，集中度在较高水平波动。
• 集中度提升潜力大：中国房地产行业集中度有望超过美国，主要由于土地市场集中度的快速提升，以及龙头房企在销售和拿地方面的优势。
• 投资建议：推荐全国化布局的大型房企，尤其是那些重点布局城市群且增速远高于同类公司的企业，如万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福，建议关注新城控股。

关键信息

• 销售集中度：2016年TOP10房企销售金额市占率19%，预计2022年将达到36%。
• 土地市场集中度：2016年TOP5开发商拿地金额市占率11%，TOP10开发商拿地金额市占率17%。
• 房价地价比：中国房价地价比仅为1.7，土地成本占比高，对销售金额影响显著。
• 行业分化加剧：房企规模差距扩大，融资环境收紧、资金成本提高背景下，龙头房企更具竞争优势。
• A股估值修复：市场对龙头房企的成长性估计不足，A股龙头地产股估值有望进一步修复。

风险提示

• 政策调控全面缩紧，可能导致行业全面下滑。
• 土地市场和销售市场集中度提升存在不确定性，需关注政策变化和市场波动。

投资标的推荐

• 买入：万科A(000002)、保利地产(600048)、招商蛇口(001979)、华夏幸福(600340)
• 未评级：新城控股(601155)

行业评级

• 看好：中国房地产行业集中度将超过美国，龙头房企具有成长潜力。
• 中性：行业集中度提升可能在2022年前达到稳定状态。
• 看淡：政策调控风险可能导致行业整体下滑。

量化标准

• 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上
• 增持：相对强于市场基准指数收益率5%~15%
• 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动
• 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下
• 未评级：该股票不在研究覆盖范围内
• 暂停评级：存在重大不确定性或利益冲突

行业分析

• 美国市场特征：新房市场已进入存量房阶段，集中度维持较高水平，各州政策和税收差异较大，限制了全国化布局。
• 中国市场潜力：土地市场集中度提升迅速，支撑龙头房企规模扩张，未来集中度有望超过美国。

图表说明

• 图1-4：显示2016年TOP5和TOP10房企销售金额和销售面积市占率
• 图5：2016年TOP10房企销售金额达到22022亿元，同比增速49%
• 图6-8：显示恒大、万科、碧桂园等房企销售增速与全国对比
• 图11-14：美国新房和二手房销售情况及开发商市占率
• 图15-21：美国和中国房价地价比、土地市场集中度对比
• 图18-23：集中度测算方法及拿地金额市占率数据

数据来源

• 克而瑞、国家统计局、Wind、东方证券研究所
• 各公司年报、Builderonline、Tax-rates等

分析师声明

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