2026-03-05-莱坊-房地产Q4_2025第四季度2025年_强大的城市_城市吸引力_办公楼市场_人力资源趋势_8页_1mb

弗罗茨瓦夫城市与投资吸引力总结

核心内容概述

弗罗茨瓦夫是波兰重要的经济与科技中心之一，凭借其强大的研发能力、高素质人才储备和良好的商业环境，持续吸引外资和创业企业。同时，该城市在办公楼市场和能源领域展现出显著的发展潜力，特别是在可再生能源和离岸项目方面。

城市概况

• 面积：293 平方公里
• 人口：893,500（市区） / 1,200,000（人口聚集区）
• 失业率：2.3%（2025年11月）
• GDP增长：8.5%
• 人均GDP：PLN 104,360
• 平均工资：PLN 9,523.69（商业领域，2025年11月）
• 大学数量：30所
• STEM毕业生：24,850人（2025年）
• 学生人数：106,000人
• 绿色区域：占城市总面积的约41%
• 自行车道：1,400千米

办公楼市场情况

• 总办公面积：1.34亿平方米（全国第三）
• 空置率：19.9%（2025年底，波兰最高之一）
• 租赁需求：2025年全年租赁面积达18万平方米，创历史新高
• 季度表现：第四季度租赁面积达7.6万平方米，为历史最强季度
• 租赁结构：
  • 重新谈判：57%
  • 新租赁：33%
  • 扩张：10%
• 业主自用交易：仅1笔，涉及1,500平方米
• 供应情况：
  • 2025年无新供应
  • 建设中的办公楼：
    • Swobodna Spot1：16,000平方米
    • The Park Wroclaw 2：近10,000平方米
  • 预计2026年初完工，可能进一步推高空置率
• 租金水平：
  • 每平方米每月11.00至16.00欧元
  • 新开发建筑中的优质办公空间租金可能更高
• 服务费：每平方米每月16.00-31.00波兰兹罗提
• 装修预算：每平方米450.00-550.00欧元

投资吸引力

• 排名：在fDi《2025年未来中欧城市》中位列第一
• 商业友好度：波兰第二，欧洲第八
• 科技中心地位：在《下一个》报告中位列科技生态圈生成类别
• 研发潜力：
  • 研发实体数量：超过100家
  • 研发中心和部门数量：400个
  • 研发实体数量增长：过去十年增长145%
  • 企业研发投入增长：74%（自2010年起）
• 初创企业数量：283家（独特初创公司）
• 技术社区活跃度：+30%
• 创新生态系统：
  • 沃克拉夫科技园
  • 华沙大学等科研机构支持
  • 高等教育潜力评分在中欧城市中最高
  • 每年培养超过21,000名STEM人才

人力资源趋势

• 劳动力市场：
  • 能源行业需求增长显著，尤其是可再生能源、储能和海上项目
  • 高素质专业人士短缺，导致部分项目需依赖外国公司
  • 薪资水平：
    • 工程师：14,000-19,000 PLN（毛收入）
    • 电网经理：20,000-35,000 PLN
    • 能源市场分析经理：18,000-20,000 PLN
    • 海上风电专家：平均薪资31,000 PLN
• 人才储备：
  • 57%的初创公司创始人具有创业经验
  • 高等教育支持技术人才发展

教育与技能发展

• 教育体系：
  • 教育机构未完全跟上能源转型的步伐
  • 技术大学课程仍以传统技术为主，缺乏对可再生能源等新兴领域的针对性培训
• 技能缺口：
  • 能源行业面临技能短缺问题，尤其是海上风电、储能等专业领域
  • 高端职位（如变电站工程师）招聘周期较长，竞争激烈

未来展望

• 投资激励：
  • 一站式投资服务
  • 加速器项目（如康科迪亚设计加速器、IBoost）
  • 对投资光伏装置、热泵等绿色技术的企业提供房地产税减免
• 智慧城市目标：
  • 弗罗茨瓦夫被纳入欧盟“100个气候中和和智慧城市”计划
• 市场趋势：
  • 办公楼市场情绪积极，但空置率上升
  • 企业更注重经验与技能，而非潜力
  • 灵活工作模式与福利计划成为吸引人才的重要手段

联系方式

• Knight Frank Poland

  • 研究：Dorota Lachowska
  • 估值与咨询：Malgorzata Krzystek
  • CEO：Charles Taylor
  • 商业代理（华沙）：Piotr Kalisz
  • 战略咨询（EMEA）：Marta Sobieszczak
  • 资本市场：Krzysztof Cipiur
  • 工业代理：Przemyslaw Pietak
  • 网站：www.knightfrank.com.pl

• Michael Page

  • 联系人：Antoni Komsta（工程领域首席顾问）
  • 邮箱：antonikomsta@michaelpage.pl
  • 电话：+48 667 995 399
  • 网站：www.michaelpage.pl

• 弗罗茨瓦夫城市群发展机构

  • 网站：www.invest-in-wroclaw.pl
  • 邮箱：office@invest-in-wroclaw.pl

总结

弗罗茨瓦夫凭借其创新研发环境、高素质人才储备、绿色城市规划和投资激励政策，成为波兰最具吸引力的城市之一。尽管办公楼市场空置率上升，但租赁需求依然强劲，尤其在商业服务行业（BSS）中表现突出。能源转型加速了对专业人才的需求，尤其是可再生能源和海上风电领域，而教育体系尚未完全适应这一变化，导致技能短缺。未来，弗罗茨瓦夫有望在智慧城市和绿色经济方面发挥更大作用，吸引更多的外资和创新企业。