2026-03-04-莱坊-强大的城市_城市吸引力_办公楼市场_人力资源趋势_8页_1mb

强大的城市总结

核心内容概述

本总结聚焦于三城（格但斯克、格丁尼亚、索波特）作为波兰东部波美拉尼亚省的核心城市，其在办公楼市场、劳动力市场、投资吸引力和生活质量方面的表现与发展趋势。三城不仅是波兰重要的经济中心，还因其绿色空间、教育体系、交通便利性以及政府支持政策而备受关注。

主要观点

1. 办公楼市场概况

• 总存量：截至2025年底，三城的办公楼总存量达到1.07平方公里，其中75%位于格但斯克，22%位于格丁尼亚，3%位于索波特。
• 新增供应：2025年三城新增办公楼供应为0平方米，是近年来最低水平，反映了开发活动的放缓。
• 空置率：截至2025年第四季度，三城整体空置率为11.9%，是区域城市中第三低的，其中格丁尼亚空置率最高（23.7%），而索波特和格但斯克空置率较低（分别为8.5%和8.6%）。
• 租金水平：三城办公楼租金稳定，通常在11.00至16.00欧元/平方米/月之间，优质新建建筑租金可能更高。
• 服务费：服务费在18.00至31.00波兰兹罗提/平方米/月之间。

2. 劳动力市场趋势

• 能源行业主导：波兰能源市场正在经历快速转型，尤其是可再生能源、海上风电和能源存储领域对专业人才的需求强劲。
• 薪酬情况：尽管整体薪酬趋于稳定，但顶尖专家（如电网经理、海上风电专家）仍能获得较高的薪资，例如电网经理可达20,000至35,000PLN。
• 技能缺口：教育系统未能及时适应能源转型，导致技能差距，特别是在海上能源和可再生能源领域。
• 招聘挑战：对于离岸风电专家等高度专业化的职位，招聘难度较大，因为相关经验的人才稀缺。

3. 投资吸引力

• 区域排名：三城在2025年波兰最具活力发展城市类别中排名靠前，且在商业友好度和创业环境方面表现突出。
• 政府支持：波美拉尼亚省推出了投资波美拉尼亚计划，为投资者提供免费咨询服务，包括联系政府、商业伙伴、组织访问等，旨在推动经济振兴。
• 投资激励：政府提供就业补贴和企业所得税减免等激励措施，吸引外资进入该地区。
• 生活质量：三城在欧洲生活质量报告中表现优异，格但斯克在2020年获得“新兴欧洲奖”，并加入ISO37122认证，表明其在可持续发展和智慧城市建设方面的领先地位。

4. 生活质量与可持续发展

• 绿色空间：三城拥有123平方公里的绿色区域，包括293.7公里的自行车道和664,000公顷的森林。
• 空气质量：格但斯克实施了空气保护计划，并被评选为清洁生活质量的典范。
• 地下水监控：三城正在发展地下水监控系统，以确保水资源安全。
• 宜居性：格但斯克在全球生活满意度排名中位列前茅，仅在苏黎世、哥本哈根之后。

关键信息

三城经济数据

• 人口：2025年三城聚集人口约760,000人，预计到2030年将增长至1.58米（可能是笔误，应为“158万”）。
• GDP增长：2025年三城GDP增长9.7%，人均GDP为PLN89,995。
• 失业率：三城失业率为2.7%（2025年12月，GUS数据）。
• 教育与人才：
  • 三城共有24所大学。
  • 学生人数为86,400人。
  • 毕业生人数为19,521人。
• 交通与基础设施：
  • 机场距离市中心约15公里，2024年旅客数量达6,714,149人次。
  • BSS部门（商业服务部门）中心数量为223个，就业人数为40,500人。

三城办公楼市场动态

• 租赁情况：2025年三城租赁办公面积为114,000平方米，同比下降2%。
• 行业分布：物流行业租赁需求最高，占26%。
• 租赁类型：重组谈判占47%，新租赁合同占44%，扩张占7%，其余为业主自用。
• 未来展望：预计未来几年将出现适度复苏，有24,000平方米的办公楼正在施工中。

三城与波美拉尼亚省发展策略

• 投资波美拉尼亚：作为一项非营利性区域倡议，支持外资和本地企业在波美拉尼亚省的发展，提供全方位支持服务。
• 政府角色：波美拉尼亚省通过就业和投资现金补助金、生活质量宣传活动等方式提升区域吸引力。
• 企业支持：通过经济报告、参考访问、联系商业伙伴等手段，为投资者提供便利。

未来展望

• 市场复苏：尽管2025年新增供应减少，但未来几年预计会有适度的办公楼市场复苏。
• 能源转型：随着欧盟气候法规的推动，能源行业将成为三城及波美拉尼亚省的重要增长点。
• 人才竞争：企业将更加重视软技能和福利待遇，以吸引和留住人才。
• 教育与市场脱节：教育体系未能跟上能源转型步伐，技能差距可能影响行业发展。

联系方式

• Knight Frank Poland：

  • 联系人：Dorota Lachowska（研究）
  • 邮箱：dorota.lachowska@pl.knightfrank.com
  • 电话：+48 22 596 50 50
  • 网站：www.knightfrank.com.pl

• 投资波美拉尼亚：

  • 地址：Al. Grunwaldzka 472, D Olivia Business Centre - Olivia Six, 80-309 格但斯克
  • 邮箱：office@investinpomerania.pl
  • 电话：+48 (58) 3233256

• Michael Page：

  • 联系人：Antoni Komsta（工程顾问）
  • 邮箱：antonikomsta@michaelpage.pl
  • 电话：+48667995399 / +48 (58) 3233256

结论

三城作为波美拉尼亚省的核心，凭借其稳定的办公楼市场、快速发展的能源行业、优质的教育体系和良好的生活质量，正成为波兰最具吸引力的投资和就业目的地之一。尽管当前面临供应限制和人才短缺的挑战，但政策支持、基础设施建设和绿色转型为未来增长奠定了坚实基础。