房地产行业月度报告（2019年3月）：房地产税出台提上日程，因城施策强化地方主体责任-20190320-招商银行-22页_2mb

房地产行业月度报告（2019年3月）总结

核心内容

2019年3月的房地产行业月度报告聚焦于房地产税立法进展、住房调控政策调整以及行业数据变化。整体来看，房地产市场以“稳”为主，政策面存在边际放松的可能，同时市场行情分化显著。

主要观点

1. 房地产税立法进程

• 房地产税作为综合税收体系，其立法基础性条件逐步具备，但短期内难以落地。
• 房地产税将逐步向房产保有端倾斜，影响房企区域布局和产品定位。
• 2019年两会报告未明确提及房地产税，但其仍为政策重点，表明其重要性未减。

2. 住房调控政策

• 住房调控政策强调“因城施策，分类调控”，地方政府在中央“房住不炒”基调下拥有更多自主权。
• 2019年预计有30个城市微调房地产调控政策，调控灵活性提升。
• 棚改政策逐步弱化，货币化安置比例将下降，未来棚改将“因地制宜”，重点在财政紧张、库存压力大、房价上涨明显的地区收紧。

3. 市场行情分化

• 房地产市场行情明显分化，一、二、三线城市房价表现各异。
• 一线城市二手房价格环比由负转正，二线城市继续下行，三线城市保持稳定。
• 新建商品房销售面积同比首次出现负增长，库销比触底回升，库存去化速度放缓。

关键信息

1. 房地产销售数据

• 2019年1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，销售金额同比增长2.8%。
• 销售面积增速由正转负，库销比反弹至3.7，显示库存压力增大。

2. 房地产投资数据

• 房地产投资增速为11.6%，较去年全年回升2.1个百分点。
• 投资增速与销售增速背离，主要受施工面积增长和土地购置费时滞影响。
• 土地购置面积和成交价款大幅下滑，同比分别下降34.1%和13.1%。

3. 房企资金来源

• 房企开发资金来源中，其他资金（定金、预收账款、个人按揭贷款）占比最高，达49.8%。
• 自筹资金占比下降较多，为29.7%；国内贷款占比上升至20.3%。

4. 住宅交易计价方式

• 住建部拟推行住宅按套内使用面积交易，但对购房者成本影响甚微。
• 公摊面积和套内使用面积的定义明确，该政策主要为工程规范调整，对房地产交易无实质法律约束力。

5. 房企销售与拿地情况

• 碧桂园以1050亿元销售额居首，万科、恒大分列二、三位。
• 房企销售金额同比普遍下降，百强房企销售金额同比下降幅度在2.81%至42.79%之间。
• 新增土地货值百强门槛提高，房企拿地趋于谨慎，TOP100房企新增土地货值同比下降19%-21%。

6. 信贷政策与利率变化

• 深圳多家银行下调首套房贷利率，目前仍处于微调阶段。
• 2018年全国首套房平均贷款利率低速上涨，但2019年以来出现回调，整体仍趋紧。

7. 人才落户政策

• 全国近20个城市放宽人才落户限制，有助于吸引人才，带动房地产市场发展。
• 长期来看，人才去留取决于当地产业结构、工资待遇及配套基础设施的发展。

数据与图表

• 图1：房地产税立法进程情况
• 图2：房企应对房地产税策略分析
• 图3：“一城一策”成楼市调控关键词
• 图4：2018年棚改实际执行超预期
• 图5：2018年新增PSL投放量缩减
• 图6-9：商品房销售面积、销售额、待售面积及库销比情况
• 图10-13：70个大中城市新建与二手住宅价格变动情况
• 图14-16：房地产投资构成及增速
• 图17-19：房屋新开工、施工面积及土地购置情况
• 图20-22：房地产开发资金来源结构
• 图23-25：TOP100房企销售与新增土地货值情况，以及房贷利率变化

结论

2019年房地产市场政策面将面临结构性调整，地方调控更加灵活。市场分化趋势明显，销售和投资数据背离，显示行业进入调整期。房地产税立法稳步推进，但短期内难落地；人才落户政策有助于短期市场提振，但长期仍需看城市配套和发展潜力。房企需关注政策变化，及时调整区域布局与产品结构。