20181216-华泰证券-房地产2018年11月70城房价数据点评_新房和二手房价格环比增速持平_3页_423kb

报告摘要

行业月报总结：房地产行业（2018年12月16日）

核心内容概述

本报告对2018年12月房地产行业进行了全面分析，重点围绕新房和二手房价格走势、行业成交情况、政策影响以及未来趋势等方面展开。整体来看，房地产行业在政策调控和市场环境双重影响下，呈现价格分化、成交回落的态势，行业评级为“增持（维持）”。

主要观点

1. 房价走势分化，新房价格同比涨幅扩大，环比增速持平

新房价格：2018年11月，70城新房价格同比上涨10.3%，较10月扩大0.6个百分点；环比增长1.0%，与10月持平。
低基数效应：新房价格同比和环比增速的分化仍由2017年下半年调控带来的低基数效应所致。
各线城市表现：
- 一线城市新房价格同比上涨1.5%，环比增长0.2%；
- 二线城市新房价格同比上涨11.1%，环比增长1.1%；
- 三线城市新房价格同比上涨10.5%，环比增长1.0%。

2. 二手房价格调整压力显现，一线城市持续下行

二手房价格：70城二手房价格同比增长7.6%，环比增长0.5%，与10月持平。
各线城市表现：
- 一线城市二手房价格同比上涨0.8%，环比下跌0.3%；
- 二线城市同比上涨7.9%，环比上涨0.5%；
- 三线城市同比上涨8.1%，环比上涨0.7%。
市场预期：一线城市二手房价格延续调整，反映市场谨慎预期；二三线城市价格涨幅可能在未来收窄。

3. 成交热度回落，房企回款压力增大

成交数据：11月全国商品房成交增速放缓，销售面积连续3个月负增长。
价格调整压力：成交回落导致房企回款压力加大，实际房价调整压力不减。

4. 政策影响：住建部与统计局联合发文规范数据统计

数据干预：10月住建部和统计局联合发文，强调房价数据统计的真实性和网签报送的及时性，预计部分高价项目加快网签，对冲价格下行趋势。

关键信息

行业评级

评级：增持（维持）
依据：行业股票指数有望超越基准，龙头房企具备更强的盈利能力和抗风险能力。

风险提示

行业下行风险：若调控未放松，需求透支与居民杠杆空间收窄可能导致行业下行超预期。
房企经营风险：融资环境未明显放松，销售下滑或加剧部分房企资金链压力。
行业上行风险：若宏观经济超预期下行，不排除政策放松，带动行业销售与投资增速反弹。

评级体系

行业评级：以6个月行业涨跌幅与沪深300指数对比为基准。
- 增持：行业指数超越基准
- 中性：行业指数与基准持平
- 减持：行业指数明显弱于基准
公司评级：以公司股价与沪深300指数涨跌幅对比为基准。
- 买入：股价超越基准20%以上
- 增持：股价超越基准5%~20%
- 中性：股价波动在-5%~5%
- 减持：股价弱于基准5%~20%
- 卖出：股价弱于基准20%以上

数据支持

图表1：70城新建商品住宅价格同比、环比涨幅
图表2：70城二手住宅价格同比、环比涨幅
图表3：各能级城市新建商品住宅价格同比
图表4：各能级城市新建商品住宅价格环比

总体结论

当前房地产行业在政策调控与市场环境的双重作用下，价格走势呈现明显分化。新房价格同比持续上涨，但环比增速处于低位；二手房价格则在一线城市持续调整，二三线城市保持缓慢上行。尽管存在政策干预，但市场成交热度回落仍对房价形成下行压力。未来，行业龙头房企在融资、土地成本、运营效率等方面仍具优势，预计盈利集中度将进一步提升，建议继续增持行业。同时，需警惕行业下行超预期、房企资金链风险及宏观经济变化带来的政策放松可能。