房地产行业6月统计局数据点评及房地产月报：开发投资持续走弱，政策提振市场信心-20230717-中达证券-27页_1mb

房地产市场6月数据总结及分析

核心内容概述

2023年6月，中国房地产市场整体呈现销售和投资持续下滑趋势，政策环境相对宽松，但市场信心仍偏弱。全国商品房销售面积和金额同比增速放缓，开发投资完成额降幅扩大，房企资金来源下降，土地市场成交面积和总价同比降幅持续扩大，部分城市二手房市场热度有所回升，但整体市场仍面临去化周期拉长和挂牌价低位徘徊的问题。

主要观点

• 销售市场：全国商品房销售延续下行趋势，销售金额累计同比增速放缓至1.1%，销售面积累计同比下降5.3%。其中，住宅销售金额增速降至3.7%，住宅销售面积同比下降2.8%。市场需求偏弱是主要因素。
• 开发投资：房地产开发投资完成额累计同比下降7.9%，住宅投资完成额累计同比下降7.3%。投资回升需等待销售端率先企稳。
• 资金来源：房地产开发资金来源累计同比下降9.8%，其中定金及预收款同比增速明显下降，个人按揭贷款增速放缓。
• 土地市场：百城住宅类用地成交面积同比下降26.3%，一线城市降幅最大，达35.4%。成交总价累计同比下降18.6%，二线城市降幅显著。
• 二手房市场：15城二手房成交面积同比上升6%，但环比下降16%。部分城市如东莞、扬州、青岛累计成交面积增长显著，但整体挂牌价仍处于低位。
• 去化周期：重点城市新房去化周期环比上升4%，二手房挂牌出售量指数整体下降，部分城市如莆田、厦门去化周期显著拉长。

关键信息

1. 全国销售数据

• 商品房销售：

  • 1-6月销售金额累计同比增长1.1%（前5月：+8.4%）。
  • 销售面积累计同比下降5.3%（前5月：-0.9%）。
  • 住宅销售金额累计同比增长3.7%（前5月：+11.9%）。
  • 住宅销售面积累计同比下降2.8%（前5月：+2.3%）。

• 市场趋势：

  • 全国商品房销售延续下降趋势，市场需求不足。
  • 6月销售面积同比下降32%，但累计同比上升7%。

2. 开发投资与资金来源

• 开发投资：

  • 1-6月房地产开发投资完成额累计同比下降7.9%（前5月：-7.2%）。
  • 住宅开发投资完成额累计同比下降7.3%（前5月：-6.4%）。

• 资金来源：

  • 1-6月房地产开发资金来源累计同比下降9.8%（前5月：-6.6%）。
  • 定金及预收款同比下降0.9%（前5月：+4.4%）。
  • 个人按揭贷款累计同比增长2.7%（前5月：+6.5%）。

3. 土地市场表现

• 住宅类用地成交面积：

  • 6月百城住宅类用地成交面积同比下降43.8%。
  • 1-6月累计同比下降26.3%，其中一线城市下降35.4%，二线城市下降34.4%，三线城市下降19.1%。

• 住宅类用地成交总价：

  • 6月百城住宅类用地成交总价同比下降36.7%。
  • 1-6月累计同比下降18.6%，其中一线城市下降19.0%，二线城市下降20.2%，三线城市下降15.6%。

• 溢价率：

  • 百城宅地成交溢价率环比小幅回升。
  • 一线城市溢价率环比小幅回落，二线城市明显下降，三线城市回升。

4. 重点城市表现

• 新房销售：

  • 茂名、海门、肇庆累计成交面积增长显著，分别为101%、100%、56%。
  • 绍兴、泉州、芜湖累计成交面积下降较多，分别为66%、55%、37%。

• 去化周期：

  • 截至6月末，14城新房去化周期平均为18.3个月，环比上升4%，同比上升37%。
  • 北京、上海、深圳去化周期分别为17.0、3.9、14.1个月，环比分别下降3%、13%、2%。

• 二手房销售：

  • 东莞、扬州、青岛累计成交面积增长显著，分别为206%、149%、143%。
  • 15城二手房成交面积同比上升62%，但环比下降16%。

• 挂牌价与挂牌量：

  • 二手房挂牌出售价格指数持续低位徘徊。
  • 一线城市挂牌出售量指数一季度后转弱，价格指数保持稳定。
  • 二、三、四线城市挂牌量稳中有降，价格指数稳中有降。

投资建议

• 市场趋势：当前政策环境较为宽松，市场信心有所提振，但销售和投资仍处下行阶段。
• 房企表现：头部房企在政策支持下销售和融资表现优于同业，建议关注其增长潜力。
• 评级：维持“强于大市”评级，预期头部房企将受益于政策支持和市场复苏。

风险提示

• 市场需求偏弱可能持续影响销售表现。
• 金融机构融资政策收紧可能影响房企资金链。
• 土地市场低迷可能抑制开发投资增长。
• 去化周期拉长可能增加库存压力。

数据概览

表格数据

图表数据

• 商品房销售额增速：6月较上月放缓7.3pct，累计同比增速1.1%。
• 商品房销售面积降幅：6月较上月扩大4.4pct，累计同比下降5.3%。
• 房地产投资降幅：6月较前月扩大0.7pct，累计同比下降7.9%。
• 开发资金来源降幅：6月较前月扩大3.2pct，累计同比下降9.8%。
• 百城住宅用地成交面积：6月同比下降43.8%，累计同比下降26.3%。
• 二手房挂牌出售价格指数：近期持续下降，一线城市价格指数保持稳定。
• 二手房挂牌出售量指数：一线城市出现下降，二、三、四线城市稳中有降。

总结

2023年6月，中国房地产市场整体承压，销售和投资持续走弱，但政策环境逐步宽松，为市场复苏提供一定支撑。重点城市新房和二手房成交面积同比增速放缓，去化周期延长，土地市场成交面积和总价同比降幅扩大。头部房企在政策支持下表现相对较好，市场信心有所恢复，但整体复苏仍需时间。