20170418-申万宏源研究_香港_-房地产行业_统计局数据点评_3月销售增速放缓_投资增速超预期_13页_1mb

2017年3月房地产市场分析总结

核心内容

2017年3月中国房地产市场呈现销售增速放缓与投资增速加快的态势。国家统计局数据显示，全国新建商品房销售面积同比增长19.5%，但3月单月增速降至14.7%，而房地产开发投资同比增速则升至9.4%，推动一季度整体投资增速达到9.1%。整体来看，房地产市场在销售和投资两端表现不一，显示出调控政策对市场的影响正在显现。

主要观点

• 销售增速放缓：全国新房销售面积一季度累计增长19.5%，但3月同比增速放缓至14.7%，表明市场热度有所降温。其中，新建住宅销售面积同比增长16.9%，增速进一步放缓至11.1%。
• 投资增速创新高：房地产开发投资同比增速在3月达到9.4%，一季度整体增速为9.1%，显示出开发商对市场前景仍持乐观态度。
• 区域差异：中部和西部地区销售增速较高，分别为26.3%和25.1%，而东部地区增速仅为13.4%。所有地区销售增速均出现放缓趋势。
• 资金面改善：房地产开发企业到位资金一季度累计达3.567万亿元，同比增长11.5%。自筹资金同比增速在连续五个月下跌后出现反弹，达到17.3%。
• 按揭贷款调控：央行数据显示，居民中长期贷款（主要为按揭贷款）占新增贷款比例上升，但同比增速大幅下滑。若按揭贷款占比达到2017年目标30%，预计下半年月均贷款额度将下降47%。
• 市场预期与政策影响：购房者对房价持续上涨的预期仍存在，因此进一步收紧按揭贷款政策被认为是必要的。尽管市场集中度提升，但板块下行风险大于上行潜力。

关键信息

销售数据

• 2017年1-3月全国新房销售面积累计达2.9亿平米，同比增长19.5%。
• 3月单月同比增速为14.7%，较1-2月的25.2%有所放缓。
• 新建住宅销售面积一季度累计达2.55亿平米，同比增长16.9%，3月增速降至11.1%。
• 中部和西部地区销售增速分别为26.3%和25.1%，东部地区为13.4%。
• 40个主要城市新房销量同比增速在3月由正转负，同比下降约27%。

投资数据

• 房地产开发投资一季度累计达1.3万亿元，同比增长11.2%。
• 3月房地产开发投资同比增速达13.6%，为35个月新高。
• 一季度房地产开发投资同比增速为9.1%，较1-2月的8.9%有所上升。
• 土地购置面积一季度同比增长5.7%，土地成交价款同比增长16.7%。
• 新开发面积一季度同比增长11.6%。

资金面

• 房地产开发企业到位资金一季度累计达3.567万亿元，同比增长11.5%。
• 3月到位资金同比增速达20.6%，较1-2月的7%显著提升。
• 自筹资金同比增速在3月反弹至17.3%，此前连续五个月下跌。

按揭贷款

• 3月新增居民中长期贷款（按揭贷款）为4500亿元，同比增长2%。
• 1-2月新增居民中长期贷款分别为6290亿元（+32%）和3800亿元（+109%）。
• 按揭贷款占新增贷款总额比例在3月达到44%，一季度平均为35%。
• 2016年全年按揭贷款占比约为45%，2017年目标为30%。

评级与建议

• 30家大中型上市开发商一季度合约销售金额平均同比增长75%，行业集中度进一步提高。
• 房地产板块自年初以来反弹上涨近四成，平均估值已修复至净资产值折价约27%。
• 当前板块下行风险大于上行潜力，维持Equalweight评级。
• 推荐优质资产和稳健资产负债表的行业领军者：龙湖地产（960:HK - BUY）、华润置地（1109:HK - BUY）。
• 建议回避高杠杆开发商：富力地产（2007:HK - U-PF）、融创中国（1918:HK - U-PF）。

图表摘要

• 图1：全国新房销售面积同比变化（2013年4月至2017年4月）
• 图2：全国新房销售金额同比变化（2013年4月至2017年4月）
• 图3：全国房地产开发投资同比变化（2013年4月至2017年4月）
• 图4：新开工面积同比变化（2013年4月至2017年4月）
• 图5：土地购置面积同比变化（2013年4月至2017年4月）
• 图6：土地购置金额同比变化（2013年4月至2017年4月）
• 图7：房地产资金来源构成（2017年第一季度）
• 图8：资金来源同比变化（2017年第一季度）
• 图9：居民中长期贷款与新增贷款对比（2017年3月）
• 图10：居民中长期贷款与全国新房销售金额对比（2017年3月）
• 图11：最低首付比例变化（2006年至2017年）
• 图12：2013年4月至2017年4月各城市新房销售同比变化
• 图13：主要上市开发商一季度合约销售金额与同比变化
• 图14：2017年新房销售预测
• 图15：2017年房地产投资预测

总结

综上所述，2017年3月中国房地产市场销售增速放缓，但投资增速继续上升。市场整体呈现区域差异，中部和西部表现优于东部。按揭贷款调控政策对市场影响显著，未来可能进一步收紧。板块估值已有所修复，但下行风险仍大于上行潜力。分析师建议关注优质资产和稳健财务的开发商，避免高杠杆企业。