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房地产行业市场分析总结

核心内容

2015年6月，中国房地产市场呈现显著回暖趋势，全国商品房和住宅成交持续放量，成交量和价格均实现双增长。政策层面的宽松措施，包括取消存贷比考核、央行降息降准、地方公积金调整及财政补贴等，为市场注入流动性，推动成交增长。进入三季度，尽管宏观经济尚未企稳，但政策面仍维持宽松态势，预计基本面量价齐升趋势将持续。

主要观点

1. 全国市场表现

• 成交增长显著：6月全国44城市商品房成交指数为349，环比上升4.0%，同比上升50%；39城市住宅成交指数为369，环比上升2.7%，同比上升64%。
• 政策影响明显：央行“双降”政策出台，地方政策进一步放宽，如福建允许住房套型结构调整，有助于去库存。
• 三线城市表现：三线城市库存仍高企，以价换量仍是主要去库存手段，全面涨价概率较低。
• 二手房市场：二手房成交与价格均显著上涨，17城市6月二手房成交指数为691，环比上升13.3%，同比上涨149.4%。

2. 各线城市情况

• 一线城市：成交环比增长12%，房价环比增长2.49%，库存高位小幅下降。
• 二线城市：成交同比增速扩大明显，由21%增至46%，房价环比微涨0.09%。
• 三线城市：房价环比止跌回升0.06%，但库存仍处高位，去化周期较长。

3. 区域市场分析

• 环渤海地区：天津、青岛住宅成交同比分别增长119%和163%，济南则略有下降。
• 长三角地区：苏州、南京、宁波住宅成交同比分别增长72%、117%、93%，去化周期有所改善。
• 珠三角地区：东莞、佛山成交同比分别增长169%和98%，但房价略有下滑。
• 中西部及其他城市：成都、武汉、长沙同比分别增长94%、34%、11%，重庆则同比下降7%。

4. 城市具体表现

• 北京：商品房和住宅成交环比分别上涨9.97%和12.44%，二手房成交和价格均创近两年新高。
• 上海：商品房和住宅成交环比分别增长4%和10.4%，二手房成交套数3.6万套，同比上涨200%。
• 深圳：商品房和住宅成交同比分别增长246%和230%，二手房成交和价格环比分别上涨15.37%和2.86%。
• 广州：商品房和住宅成交环比分别增长32.9%和7.6%，二手房成交和价格环比分别上涨58%和3%。
• 天津、青岛、济南：成交同比涨幅均超过80%，但房价出现分化，青岛环比上涨0.2%，济南环比下降1.6%。
• 苏州、南京、杭州、宁波：住宅成交同比分别增长72%、117%、202%、93%，但杭州和宁波房价环比小幅下降。

关键信息

• 政策宽松：6月央行降息降准，地方政策进一步放宽，包括公积金调整、财政补贴、契税减免等。
• 库存去化：13大城市去化周期由14个月降至12个月，但三线城市库存仍处高位。
• 行业预期：未来主流地产股估值存在修复预期，推荐关注龙头房企如万科、保利地产，以及转型和国企改革相关的中南建设、冠城大通、鲁商置业、京投银泰、大龙地产。
• 市场趋势：进入三季度，政策面持续宽松，成交量有望保持复苏，但环比改善趋势可能放缓，同比增速延续。

风险提示

• 基本面恢复速度低于预期。
• 房价上涨可能引发政策调整预期。

行业评级

买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

报告信息

• 分析师：乐加栋、郭镇
• 报告日期：2015-07-13
• 联系人：金山
• 数据来源：广发证券发展研究中心、Wind、中国指数研究院、中原地产、世联地产等

图表索引

• 图1：广发全国成交指数
• 图2：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积及同比增速
• 图3：广发全国库存指数
• 图4：百城价格指数变化及环比
• 图5：全国重点城市推盘指数
• 图6：全国商品房住宅销售批售比
• 图7：全国重点城市去化周期变化
• 图8：世联地产全国客户上门量情况
• 图9：广发全国二手房销售指数
• 图10：中原全国二手房价格指数
• 图11：中原二手房指数
• 图12：广发各线城市成交指数
• 图13：广发各线城市库存指数变化
• 图14：各线城市价格环比变化
• 图15：广发各线城市成交指数同比
• 图16：广发各线城市平均去化周期变化
• 图17：广发各线城市推盘指数
• 图18：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）
• 图19：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角）
• 图20：广发区域库存指数变化
• 图21-49：各重点城市成交、库存、价格等详细数据
• 图50-77：各城市成交与库存数据
• 表1-4：跟踪城市房地产成交信息表、分区域成交规模、北京市及其它城市政策信息表

总结

2015年6月，房地产市场整体回暖趋势加强，成交量和价格双增长。政策宽松、信贷环境改善、地方财政支持等多重因素推动市场复苏。重点城市如北京、上海、深圳、广州表现尤为突出，而部分城市如济南、重庆则表现相对较弱。未来，随着政策持续支持，市场有望保持量价齐升，但需警惕基本面恢复不及预期及政策转向风险。