20221219-德邦证券-房地产行业周报_防范化解优质头部房企风险_因城施策支持刚改需求_12页_1mb

报告摘要

本报告分析了2022年12月房地产行业市场表现、行业动态、公司公告与行业新闻，并提出投资建议及风险提示。整体上，房地产行业在2022年12月面临下行压力，但政策支持和市场调整迹象有所显现。

市场表现疲软：上周（2022.12.12-12.16）房地产板块下跌2.48%，跑输上证综指和沪深300指数。年初至今，房地产板块下跌4.18%，但整体表现优于上证综指和沪深300指数。
政策支持增强：中央经济工作会议强调防范化解房地产行业风险，支持刚性和改善性住房需求，推动行业平稳过渡，探索长租房市场建设。
行业数据下滑：1-11月全国房地产开发投资同比下降9.8%，商品房销售面积和销售额分别下降23.3%和26.6%，显示行业仍面临较大压力。
区域市场分化：100大中城市土地成交面积累计同比下降34.5%，其中一线城市和二线城市降幅较大。30大中城市商品房销售面积累计同比下降29.16%，降幅有所收窄。
部分公司表现亮眼：陆家嘴、禹州集团、美的置业等A股和H股地产公司涨幅显著；领悦服务集团、兴业物联等物业公司表现较好。
投资建议聚焦优质企业：建议关注新城控股、中交地产、金地集团、滨江集团、建发股份、华发股份等公司，认为其在政策支持下可能受益。
风险提示：房地产政策调控效果不及预期、商品房销售复苏不及预期、竣工项目数量不及预期是主要风险因素。

上周表现：
- 上证综指下跌1.22%，沪深300指数下跌1.1%，房地产板块下跌2.48%。
- 陆家嘴（A股）上涨9.99%，禹州集团（H股）、美的置业（H股）和中原建业（H股）涨幅较大。
- 领悦服务集团（H股）、兴业物联（H股）、宋都服务（H股）涨幅较高，世茂服务（H股）、荣万家（H股）、时代邻里（H股）跌幅较大。
年初至今表现：
- 房地产板块下跌4.18%，跑赢上证综指8.79个百分点，跑赢沪深300指数15.78个百分点。
- A股中滨江集团、华发股份、建发股份涨幅居前，中南建设、荣盛发展、金科股份跌幅较大。
- H股中美的置业、中国海外发展、绿城管理控股涨幅居前，旭辉控股、中梁控股、正荣地产跌幅较大。
- 物业公司中特发服务、华发物业、华润万象生活涨幅较高，康桥悦生活、领悦服务集团、佳源服务跌幅较大。

土地市场：
- 12月5日-12月11日，100大中城市土地成交规划建筑面积2978.07万平方米，累计同比下降34.5%。
- 一线城市土地成交面积61.92万平方米，同比下降38.83%；二线城市土地成交面积696.38万平方米，同比下降41.22%；三线城市土地成交面积2219.77万平方米，同比下降29.22%。
商品房销售：
- 30大中城市商品房成交套数2.77万套，累计同比下降31.19%；其中一线城市成交7010套，同比下降25.59%；二线城市成交13035套，同比下降30.96%；三线城市成交7652套，同比下降36.09%。
- 30大中城市商品房成交面积313万平方米，累计同比下降29.16%；一线城市成交面积74.91万平方米，同比下降24.35%；二线城市成交面积165.62万平方米，同比下降27.65%；三线城市成交面积72.5万平方米，同比下降36.84%。

公司公告：
- 陆家嘴拟通过发行股份和支付现金方式收购昌邑公司、东泰公司、耀龙公司、企荣公司股权。
- 金科股份截至2022年11月末，总有息负债规模为652.94亿元，较2021年末减少153.16亿元。
行业新闻：
- 佛山市优化房地产调控政策，暂停部分区域限购，实施3年限售。
- 《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》发布，强调支持居民合理自住需求，探索新的住房发展模式。
- 国家统计局数据显示，1-11月房地产开发投资、销售面积和销售额均出现显著下降。
- 山西适度下调商品房预售资金监管额度，兰州取消限售政策，个人住房贷款不再纳入房地产贷款集中度管理。
- 刘鹤副总理指出，房地产是国民经济支柱产业，需改善资产负债状况，引导市场预期回暖。

推荐公司：
- 新城控股(601155.SH)
- 中交地产(000736.SZ)
- 金地集团（600383.SH）
- 滨江集团（002244.SZ）
- 建发股份（600153.SH）
- 华发股份（600325.SH）
投资逻辑：
- 政策端持续改善，支持合理住房需求，改善市场信心。
- 地产供给端“三箭齐发”缓解流动性压力，行业重组并购可能带来机会。
- 市场预期逐步回暖，行业向新发展模式过渡。