哈尔滨2018年2月房地产市场月报_19页_2mb

哈尔滨1月房地产市场月报总结

核心内容概述

本报告为世联行哈尔滨市场研究部发布的2018年1月哈尔滨房地产市场月报，内容涵盖宏观政策分析、土地成交情况、商品房供应与成交数据、市场动态及案例分享等多个方面。报告整体反映出2018年初哈尔滨房地产市场在政策调控与季节性因素影响下，成交量有所下降，但部分区域和项目仍保持活跃。

主要观点

1. 宏观政策分析

• 房地产调控政策持续高压，多地强化调控措施，市场交易规模预计会继续下滑。
• 长效机制建设成为重点，涉及房地产税、产权改革、租售并举、土地供应等多个方面。
• 租赁市场被列为政策热点，预计将在“两会”期间受到更多关注。

2. 银行信贷政策收紧

• 多地银行上调首套房贷款利率，北京部分银行上浮幅度高达30%。
• 国有大行上浮较少，股份制银行上浮偏多，整体信贷环境趋紧，购房成本上升。

3. 乡村振兴与土地改革

• 乡村振兴战略重点在于盘活土地资源，尤其是农村宅基地改革。
• 2018年首次提出宅基地“三权分置”，强调集体所有权、农户资格权和房屋财产权，不鼓励土地集中化和城市居民下乡购房。

关键信息

1. 土地成交情况

• 2018年2月哈尔滨主城六区无经营性土地成交。
• 全市共成交3宗经营性土地，总建面51.19万m²，主要集中在香坊区和道外区。
• 香坊区成交面积达8.96万m²，占比95.82%；道外区成交0.39万m²，占比4.18%。
• 土地用途以住宅和商业为主，其中住宅用地占比高。

2. 商品房供应与成交

• 批准上市面积：2018年2月为56.24万m²，环比下降60.4%，同比下降15.9%。
• 批准上市套数：4319套，环比下降64.9%，同比下降35.4%。
• 成交面积：47.14万m²，环比下降21.2%，同比下降8.5%。
• 成交均价：9252元/m²，环比上涨1.48%，显示市场整体价格略有回升。
• 成交区域：南岗区成交面积最大（16.80万m²，占36%），其次为道里区（0.23万m²，占22%），松北区（9.40万m²，占20%），平房区最少（1.44万m²，占3%）。
• 成交户型：80-100m²和100-120m²面积段为成交主力，占比分别为20%和18%。120-140m²面积段三居成交较为突出，主要面向改善性客户群体。

3. 商品房成交排名

• 2018年2月成交金额TOP10项目包括绿地中央广场、东方新天地、万达城等。
• 成交套数TOP10项目中，恒大绿洲土联行、恒大丁香郡等项目表现较为突出。

市场动态

• 教育设施升级：哈尔滨8所学校获“中华优秀文化艺术传承学校”称号，提升区域教育配套水平。
• 商业升级：华润欢乐颂项目计划打造儿童主题家庭购物中心，预计2019年下半年开业。
• 医疗资源优化：松北区推进4所医院建设，新增床位1370张，改善居民就医条件。

案例分享

1. 世联行全案操作模式

• 阶段一：溢价分成
  • 由开发商监管世联策略方案，世联发放佣金，开发商支付底薪。
• 阶段二：传统代理
  • 世联收编销售代表，统一管理，采用跳点模式激励团队。
• 阶段三：全包模式
  • 世联成为类甲方，承担策略、价格、案场管理等全权决策，开发商负责后勤。
• 收益实现：全包模式下，项目总销售725套，金额3亿元；房联宝销售701套，金额945.9万元；家圆云贷放款256套，总金额984.9万元。最终实现3倍于代理销售的收益。

2. 案例二：海航城项目

• 项目定位：位于老镇板块，60万平地铁综合体，打造深圳房地产市场标杆。
• 销售目标：2013年底需实现5亿元销售额。
• 开盘表现：首批产品于10月中旬开售，开盘当日实现300套销售，均价1.75万元/平，超开发商预期。
• 市场影响：海航城开盘实现区域成交次峰，助力海航地产在深圳打响品牌知名度。

总结

2018年1月哈尔滨房地产市场整体呈现成交量下降趋势，但部分项目仍保持强劲销售表现。政策调控持续加码，房地产税、产权改革等长效机制建设成为重点。同时，租赁市场、教育及医疗资源的优化成为市场发展的新亮点。世联行通过不同阶段的代理模式，成功推动多个项目实现高收益，其中海航城项目作为典型案例，展示了全案操作模式在提升品牌影响力与销售业绩方面的显著成效。