北京产业园区市场概述及展望_10页_1mb

北京产业园区市场分析总结

核心内容

北京产业园区市场经历了近20年的发展，已形成相对稳定的格局。截至2019年，北京产业园区市场总存量达1,330万平方米（14,310万平方英尺），主要形成六大子市场，包括上地、望京-酒仙桥、通惠河传媒走廊、丰台、亦庄和北清路。

主要观点

租户层面

• 北京甲级写字楼平均租金约为产业园区的三倍，但产业园区租金相对较低且交通和配套设施持续改善，对租金敏感的租户，尤其是政策鼓励行业，可优先考虑产业园区。
• 上地子市场因聚集大量科技企业，是科技行业租户的首选；而北清路子市场则适合有大面积需求且预算有限的租户。
• 亦庄和丰台子市场因未来供应量大，空置率较高，需谨慎评估。

业主层面

• 建议业主对产业园区进行升级改造，提升员工工作环境和配套设施，以满足租户日益增长的需求。
• 在疫情后期，建议业主优化租户结构，锁定主力租户，吸引潜在租户入驻。
• 投资者应关注投资交易活跃的子市场，如上地和望京-酒仙桥，以获取更稳定的租金回报和资产增值机会。

投资人层面

• 北京产业园区投资市场具有较高的收益率，且运营模式相对简单，是当前投资热点。
• 特别是在疫情后，优质产业园资产具备较强的抗风险能力，成为对抗周期的最佳防守工具。
• 随着新基建和疫情推动在线服务行业的发展，科技类企业的需求将持续增长，进一步支撑产业园区市场。

关键信息

市场数据

• 2019年平均租金：人民币128.1元（18.3美元）每月每平方米。
• 空置率：2019年达到20.6%，较2017年的10.3%显著上升。
• 新增供应：2020至2024年间预计新增210万平方米（2,260万平方英尺）产业园区供应，其中2021年为供应高峰，预计入市近104万平方米。
• 租金趋势：2017年至2019年平均租金下降，预计2021年平均租金稳定在人民币122.9元（17.6美元）每月每平方米。

政策与产业背景

• 北京作为全国科技创新中心，政策持续引导产业向高精尖科技研发类倾斜。
• 2018年末北京研发费用达1,871亿元，占GDP比重6.2%，同比增长18.4%，显示北京在科技创新方面的强劲动力。

市场结构

• 北京产业园区市场主要由六大子市场构成，其中上地和望京-酒仙桥为成熟子市场，亦庄和丰台为未来供应较多的子市场。
• 产业园区具有产业聚集效应，租户结构相对稳定，现金流健康。

市场机遇与挑战

机遇

• 新入市项目具有较高建筑规格和楼宇品质。
• 存量物业持续进行升级改造。
• 交通可达性提升，特别是地铁线路的扩展。
• 政策支持推动产业聚集和升级。

挑战

• 子市场发展不均衡，部分子市场空置率高且未来供应量大。
• 政策不确定性可能影响大宗交易。

北京与上海产业园区市场对比

投资建议

• 租户：关注政策导向和区域规划，优先选择交通便利、配套设施完善的产业园区。
• 业主：优化租户结构，提升楼宇品质和配套设施，以增强市场竞争力。
• 投资人：关注租户稳定、租金回报率高且具有产业聚集效应的优质产业园资产，尤其是核心子市场。

产业园区界定

高力国际从以下四个维度对北京产业园区进行界定：

1. 主导发展：有主体对园区规划、开发和运营有主导作用。
2. 产业激励：区域具有税收和产业政策支持，明确产业导向。
3. 产品和配套：园区周边具备轨道交通站点，商业配套完善。
4. 区位和规模：位于成熟产业功能区，具备一定开发规模。

数据来源与版权信息

• 数据来源：北京市统计局、高力国际
• 版权所有©2020高力国际

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• 邓懿君（董事总经理 | 中国）
• 夏坚思（执行董事 | 研究 | 亚洲）
• 严区海（董事总经理 | 华北）