20220310-国金证券-房地产行业研究_需求端宽松仍需加大_一线城市或率先企稳_8页_1mb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告对当前中国房地产行业进行了深入分析，指出行业仍处于销售低迷、房企现金流紧张、市场信心不足的恶性循环中。为促进行业良性发展，政策层面已开始松绑，但需求端的宽松政策尚未全面落地，市场销售仍未明显回暖。预计未来将有更多城市出台需求端宽松政策，尤其是一线城市或率先企稳。

主要观点

1. 销售低迷与行业循环

• 销售数据：2022年1-2月，TOP20房企全口径销售金额同比下降40%，30大中城市商品房销售面积同比下降29%；3月1日-9日，销售面积同比再降47%，显示销售仍持续下行。
• 行业循环：当前房地产行业面临“销售低迷-现金流紧张-打折/交付困难-信心不足-销售进一步下滑”的恶性循环，需通过提振市场信心和刺激需求来打破循环。
• 销售回款依赖度：2014-2021年，销售回款占房地产开发企业到位资金的比例从36%上升至53%，表明房企对销售回款的依赖度显著增加，预售资金监管优化虽缓解短期压力，但无法长期维持稳定。

2. 需求端政策松绑预期

• 政策松绑：当前房地产调控政策已在信贷端有所松绑，如菏泽、广州、南宁、佛山、重庆等地下调首付比例或降低房贷利率，地方政策也陆续出台，如苏州、济南、青岛、昆明等。
• 需求端宽松不足：除郑州外，其他城市尚未出台直接针对限购、限售、限价等需求端的宽松政策，因此对销售的提振效果仍需时间。
• 政策预期：未来预计会有大范围的需求端宽松政策出台，以“因城施策”方式灵活运用，部分高能级城市可能阶段性放开限购、限售、限价等限制。

3. 市场企稳与城市分化

• 供应端收缩：2021年全国300城宅地出让面积同比下降24%，新开工面积同比下降11%，2022年1-2月新开工面积同比减少40%，显示供应端明显收缩。
• 库存去化周期：部分一二线及长三角城市新房库存去化周期低于6个月，表明市场基本面良好，一旦需求端政策出台，销售有望迅速增长。
• 市场预期：预计部分优质城市将在三四月份销售逐步好转，带动四五线城市市场筑底。

关键信息

4. 投资建议

• 看好企业：主要布局优质一二线城市的房企如绿城中国、建发国际、滨江集团值得关注。
• 估值修复：随着整体销售好转，民企估值有望修复，新城控股、融创中国亦被看好。

5. 风险提示

• 政策落地效果不及预期：当前改善政策效果尚未显现，政策落地效果存在不确定性。
• 需求端宽松力度不足：仅郑州出台较大力度的需求端宽松政策，其他城市政策力度是否足以推动销售改善仍需验证。

估值情况（部分公司）

结论

房地产行业当前仍面临销售低迷、房企现金流紧张等多重压力，政策层面已开始松绑，但需求端宽松政策尚未全面落地。部分优质城市或率先企稳，带动全国市场回暖。建议关注布局一二线城市的优质房企及估值修复潜力较大的民营企业。同时，需警惕政策落地效果不及预期及需求端宽松力度不足的风险。