2026中国REITS指数之不动产资本化率调研报告（第六期）_42页_2mb

报告摘要

中国REITs指数之不动产资本化率调研报告（第六期）总结

核心内容概述

本报告是戴德梁行、中联基金与瑞思不动产金融研究院联合发布的第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，旨在通过问卷调查，结合不动产大宗交易市场与REITs交易信息，为不动产资产定价提供参考基准。报告涵盖2025年中国内地不动产大宗交易市场概览、中国内地REITs发行案例分析、新加坡与香港REITs在内地交易案例分析以及不动产资本化率调研成果。

主要观点与关键信息

1. 2025年中国内地不动产大宗交易市场概览

市场整体表现：2025年前三季度，北上广深成交总额和成交单数分别为640亿元及105单，仅为去年全年的42%和48%。市场交易情绪依然谨慎，外资信心不足，以内资为主导。
交易结构变化：自用及化债占据写字楼交易主力，工业物流表现出较强的市场韧性，零售及综合体占比有所上升。
城市表现：上海仍是大宗交易的主要城市，2025年前三季度成交总额为316亿元，北京为101亿元，较往年大幅下滑。
买家类型：内资买家主导市场，非机构客户成交额占比达62%，机构投资人则关注资产价值与长期持有。
物业类型：办公/研发办公仍是成交主力，但占比下降；公寓/住宅成为第二大成交类型，受益于保障性租赁住房REITs的推动。

2. 中国内地REITs发行案例分析

市场发展：截至2025年底，沪深交易所共上市78支REITs，累计发行规模达2,100亿元，其中53支为产权型REITs，占比54%。
产品类型：产权型REITs发行数量和规模均领先经营权型REITs，成为市场核心主力。
资本化率分化：不同资产类型的资本化率呈现显著分化，如产业园区（5.4%-9.2%）、仓储物流（5.6%-6.8%）、消费基础设施（5.8%-7.0%）、保障性租赁住房（4.5%-4.8%）、数据中心（7.5%-7.6%）等。
行业影响：消费基础设施REITs市场扩容，土地剩余年限对估值影响显著；数据中心成为新热点，受到险资与私募基金的青睐。

3. 新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析

交易趋势：2019-2021年交易活跃，2022年后趋于冷淡，2024-2025年交易以资产出售为主。
典型案例：新加坡华联房产信托出售上海力宝广场，丰树物流信托剥离西安物流园区，凯德中国信托整合长沙购物中心资产至境内公募REITs平台。
市场联动：中国内地公募REITs市场逐步替代港股平台的部分融资功能，形成多层次市场生态。

4. 不动产资本化率调研成果

资本化率定义：资本化率 = 运营净收益 / 物业价值，运营净收益为未来第一年稳定的营运净收入，物业价值为当前市场交易价值。
投资机会关注度：一线城市及周边区域受关注程度最高，新一线城市关注度提升，二线城市成为投资新热点。
投资策略偏好：核心增值型策略最受青睐，特殊机会与困境资产策略吸引力上升，夹层策略则因风险偏好下降而关注度降低。
各城市资本化率水平：
- 办公类：北京核心区（5.0%-5.9%）、非核心区（5.6%-6.7%）；上海核心区（5.0%-6.0%）、非核心区（5.5%-6.7%）；深圳核心区（5.2%-6.3%）、非核心区（5.7%-6.8%）；广州核心区（5.6%-6.7%）、非核心区（6.0%-7.2%）。
- 零售类：购物中心（5.2%-6.5%）、奥特莱斯（5.6%-6.6%）、社区商业（5.7%-6.9%）。
- 工业类：仓储物流（5.4%-6.3%）、工业厂房（5.7%-6.8%）、数据中心（7.5%-7.6%）。
- 酒店类：北京（5.7%-6.8%）、上海（5.7%-6.7%）、深圳（5.7%-6.8%）、广州（5.8%-6.9%）。
- 长租公寓/服务式公寓：北京（4.9%-5.5%）、上海（5.0%-5.5%）、深圳（5.1%-6.2%）、广州（5.3%-6.4%）。

总结与展望

市场趋势：2025年，中国内地不动产大宗交易市场呈现调整态势，内资主导，交易以自用和化债为主，写字楼和商务园区关注度下滑，工业物流和数据中心成为新热点。
REITs市场发展：公募REITs市场稳步发展，资本化率成为定价参考，多层次市场生态逐步成型，机构间REITs投资热度上升。
未来展望：随着宏观经济调整和REITs市场成熟，市场信心逐步恢复，资本化率将反映资产价值与风险偏好。投资机会将更多聚焦于具备稳定现金流、抗周期能力的资产类型，如数据中心、保障性租赁住房、核心商圈的购物中心等。