2022-05-25-58安居客房产研究院-长三角一体化城市群房地产格局研究_15页_2mb

长三角一体化城市群房地产格局研究总结

核心内容概述

本报告分析了长三角地区（上海、江苏、浙江、安徽）41个城市的房地产市场格局，涵盖房地产投资依赖度、市场容量、市场价格和居民杠杆率四大维度，旨在为房地产发展新周期下的城市定位与市场趋势提供参考。

主要观点

一、房地产投资依赖度格局

• 上海市：房地产投资依赖度整体较低，呈下降趋势，2016-2021年均值为11.9%，2016年最高达13.5%。
• 江苏省：依赖度整体较低，但苏北地区依赖度较高，2016-2021年均值为10.6%，2020年达到11.7%。南京、苏州、扬州依赖度最高，其中南京近三年均值为17.4%。
• 浙江省：依赖度整体较高，近三年呈上涨趋势，2016-2021年均值为15.8%，2020年达到17.7%。环上海城市依赖度最高，杭州、湖州、嘉兴依赖度分别为21.4%、19.1%、12.6%。
• 安徽省：依赖度整体较高，近三年呈微涨趋势，2016-2021年均值为18.9%。阜阳、蚌埠、六安依赖度最高，其中阜阳近三年均值为30.0%。

二、市场容量格局

• 江苏：市场容量最大，2017-2020年商品住宅年均成交总量为12732万方。
• 安徽：次之，年均成交总量为8467万方。
• 浙江：第三，年均成交总量为8061万方。
• 上海：最小，年均成交总量为1366万方。
• 交易量超千万方的城市：上海、江苏的苏州、南通、徐州、无锡、南京、浙江的杭州、宁波、安徽的合肥。

三、市场价格格局

• 长三角住宅均价：上海 > 浙江 > 江苏 > 安徽。
• 均价超过15000元/平方米的城市：15个，包括上海、南京、苏州、无锡、常州、南通、杭州、温州、宁波、金华、绍兴、舟山、丽水、台州、合肥。
• 均价最高城市：杭州（30839元/平方米）、南京（29871元/平方米）、合肥（15355元/平方米）。
• 价格增速：江苏 > 浙江 > 安徽 > 上海。均价增速超过10%的城市有11个，包括无锡、常州、宿迁、盐城（江苏）、绍兴、湖州、金华（浙江）、马鞍山、芜湖、黄山、蚌埠（安徽）。

四、居民杠杆率格局

• 长三角住户存贷比：安徽 > 上海 > 江苏 > 浙江。
• 杠杆率最低的城市：浙江（1.00）、江苏（1.30）、上海（1.49）、安徽（1.55）。
• 存贷比低于1.0的城市：包括苏州、南京、杭州、宁波、绍兴、嘉兴、湖州等，其中嘉兴存贷比最低，仅为0.44。

关键信息汇总

房地产投资依赖度变化趋势

• 长三角整体：近三年房地产依赖度呈现分化发展，涨幅和降幅相对均衡。
• 上海：依赖度小幅下降，0.5%。
• 江苏：苏南城市依赖度下降，苏中苏北城市依赖度上涨。
• 浙江：整体依赖度上涨，除了杭州、温州、舟山外，其他城市均上涨。
• 安徽：合肥都市圈和沿长江城市依赖度下降，其他城市依赖度上涨。

市场容量变化趋势

• 长三角整体：2019-2020年商品住宅年均成交量比2017-2018年增加1593万方。
• 江苏：增量最大，达937万方。
• 浙江：增量为515万方。
• 安徽：增量为84万方。
• 增量超百万方的城市：徐州、苏州、无锡、南通（江苏）、宁波、湖州、金华（浙江）、阜阳、合肥、亳州（安徽）。

市场价格变化趋势

• 长三角整体：均价复合增长率7.9%，高于全国6.4%。
• 江苏：均价复合增长率8.6%，涨幅明显。
• 浙江：均价复合增长率7.9%，杭州、绍兴、湖州等城市涨幅突出。
• 安徽：均价复合增长率7.3%，合肥、马鞍山、芜湖等城市涨幅较高。

居民杠杆率变化趋势

• 长三角整体：住户存贷比均值1.32，低于全国均值1.48。
• 浙江：杠杆率最低，部分城市如嘉兴存贷比仅0.44。
• 安徽：金融杠杆率最高，风险度相对较大。
• 江苏：存贷比在1.30左右，部分城市如苏州、南京存贷比低于1.0。

房地产市场整体格局分类

1. 交易量价高、涨幅大的城市（19个）

• 上海：交易量价高，涨幅大。
• 江苏：苏州、南京、南通、无锡、常州、徐州、宿迁、盐城。
• 浙江：杭州、宁波、绍兴、台州、温州、嘉兴、湖州、金华。
• 安徽：合肥、宿州。
• 特征：这些城市多为人口净流入地区，城市价值和本地客群推动交易规模和价格持续上涨。

2. 依赖度和杠杆率较低、市场有增长空间的城市（11个）

• 江苏：扬州、南通、宿迁、常州、徐州、泰州、盐城。
• 安徽：铜陵、淮南、淮北、安庆。
• 特征：这些城市处于经济快速发展期，人口和经济规模处于全省中游，地产拉动经济效果较好，风险相对较低。

图表说明

• 图1：2016-2021年长三角41城房地产投资依赖度对比。
• 图2：2016-2021年长三角41城房地产投资依赖度变化趋势。
• 图3：2021年长三角41城商品住宅均价。
• 图4：2017-2021年长三角41城商品住宅均价复合增长率。
• 图5：长三角一体化41城商品住宅市场量价格局。
• 图6：长三角一体化41城房地产依赖度&杠杆率格局。

报告说明

• 数据来源：58安居客房产研究院基于市场公开信息、自有监测数据、历史大数据等。
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报告团队

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