20170921-西南证券-经营性地产系列之三_他山之石可攻玉——美国经营性房企研究_46页_5mb

美国经营性房企研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了美国几类典型经营性房企，包括Redfin、CBRE、D.R. Horton、SRC和Terreno，探讨了它们的发展战略、业务模式、财务指标及估值体系。报告认为这些公司代表了房地产行业向数字化、综合化、专业化发展的趋势，对国内房地产市场服务转型具有借鉴意义。

主要观点

• Redfin：作为一家技术驱动型房地产经纪公司，Redfin通过在线媒体与经纪业务的深度融合，提供一站式服务，提升行业效率并降低交易成本。其商业模式以自营经纪人为主，通过低佣金策略和高流量转化率实现盈利，预计未来将保持稳定增长。
• CBRE：作为全球最大的地产综合服务商，CBRE通过并购扩展业务，覆盖地产服务的各个环节。其业务全球布局，以美洲为主战场，盈利能力稳步提升，未来随着市场拓展和管理优化，业绩有望持续增长。
• D.R. Horton：美国四大房产公司之一，专注于住宅建设与销售，通过并购扩张实现规模效应，同时注重风险控制。公司历史业绩受宏观环境影响，但当前毛利率和净利率稳定，未来业绩预计维持小幅波动。
• SRC：作为单一租户地产REITs，SRC以稳定租金收入为核心，虽然近年受电商冲击和加息影响业绩有所下降，但FFO和AFFO持续增长，现金流良好，具备分红能力。
• Terreno：专注于工业地产的REITs，业务集中在沿海市场，受益于制造业复苏和次级市场需求增长，实现快速业绩提升，盈利能力增强。

关键信息

Redfin

• 成立时间：2002年10月，2017年7月28日纳斯达克上市。
• 业务范围：覆盖美国37个州的84个区域市场，服务约70%人口。
• 财务表现：2014-2017H1收入分别为125.36、187.34、267.20、104.94百万美元，净利润亏损收窄。
• 估值预测：预计2021年净利润161.84百万美元，给予20倍PE，对应估值32.37亿美元。

CBRE

• 成立时间：前身“魏理仕”成立于1773年，1998年与世邦公司合并。
• 业务布局：全球业务涵盖美洲、EMEA、亚太地区，其中美洲收入占比最高。
• 财务表现：2013-2017H1收入分别为71.84、90.50、108.56、130.72、63.23亿美元，净利润稳步增长。
• 估值指标：市盈率（TTM）17.81，市净率（MRQ）3.5，2017年世界500强排名第214位。

D.R. Horton

• 成立时间：1978年，1992年IPO。
• 业务范围：覆盖美国26个州的79个市场，市占率约13%，排名TOP1。
• 财务表现：2013-2017H1收入分别为71.84、90.50、108.56、130.72、63.23亿美元，净利润波动但整体稳定。
• 估值指标：市盈率（TTM）13.79，市净率（MRQ）1.87。

SRC

• 业务模式：单一租户REITs，专注于零售产业。
• 财务表现：2017H1收入为10.22百万美元，FFO和AFFO持续增长，现金流良好。
• 估值指标：市盈率（TTM）16.7，市净率（MRQ）1.87。

Terreno

• 业务模式：专注工业地产，主要布局在六个沿海市场。
• 财务表现：2017H1收入为10.22百万美元，净利润增长显著，FFO逐步提高。
• 估值指标：市盈率（TTM）16.7，市净率（MRQ）1.87。

估值与财务指标对比

业务模式与发展趋势

• Redfin：通过互联网技术与房地产经纪业务的融合，提升交易效率，降低交易成本，推动行业数字化转型。
• CBRE：以并购扩张为核心，覆盖地产服务全流程，实现全球布局和收入多元化。
• D.R. Horton：采用并购扩张策略，控制土地和现金风险，实现稳定增长。
• SRC：以单一租户地产为核心，通过分散化降低风险，保持稳定的现金流和分红能力。
• Terreno：聚焦工业地产，受益于制造业复苏和沿海市场增长，实现业绩快速增长。

市场表现与行业分析

• 行业相对指数：行业总市值26,636.98亿元，流通市值25,687.25亿元，市盈率16.7，沪深300市盈率13.7。
• 市场趋势：房地产行业正从增量开发向存量运营转变，REITs和综合服务商成为重要发展方向。
• 增长潜力：Redfin市场占有率有望从0.54%提升至2.9%，CBRE盈利能力持续增长，D.R. Horton业务稳步扩展，SRC和Terreno在特定领域具备增长潜力。

总结

本报告分析了美国房地产行业的几种典型模式，包括在线房地产经纪、商业地产综合服务商、住宅建造公司和工业地产REITs。这些公司通过技术创新、并购扩张、业务多元化等策略实现稳定增长，对国内房地产行业具有重要的参考价值。未来，随着市场环境变化和行业趋势演进，这些模式可能在不同市场和条件下进一步优化和推广。