美国经营性房企研究_46页-3mb

报告摘要

美国经营性房企研究总结

核心内容

本报告主要分析了美国典型的经营性房企，包括Redfin、CBRE、D.R. Horton、SRC和Terreno，探讨其发展战略、业务模式、财务指标和估值体系，旨在为国内房地产市场服务转型提供借鉴。

主要观点

Redfin 是一家技术驱动型房地产经纪公司，通过互联网和房地产经纪行业的深度融合，提供一站式服务，提升行业效率，降低交易成本。
CBRE 是全球最大的地产综合服务商，业务覆盖房地产的全链条，通过并购扩张实现资源优化，具有全球布局，盈利能力稳步增长。
D.R. Horton 是美国四大房产公司之一，以住宅建设和销售为主，注重风险控制，通过并购实现业务扩展，具备稳定盈利能力和市场占有率。
SRC 是一家自我管理的REITs，专注于单一租户商业房地产，尽管受到电商冲击和加息影响，但其现金流和分红能力良好。
Terreno 是一家工业地产REITs，专注于沿海市场，近年来业绩快速增长，受益于制造业复苏和次级市场租金增长。

关键信息

Redfin

成立于2002年，2017年上市，股票代码RDFN.O。
业务覆盖美国37个州的84个市场，覆盖70%人口，拥有近千名经纪人。
2021年预计净利润161.84百万美元，给予20倍PE估值，对应32.37亿美元。
财务表现：营收高增，亏损收窄；97%收入来自经纪业务，自营占比约70%，贡献近95%收入。
估值预测：基于未来5年自营和合作业务的增速、每单收入、毛利率和费用率变化，预计2021年估值为32.37亿美元。

CBRE

总部位于洛杉矶，是纽约证券交易所上市公司，股票代码CBG.N。
业务包括商业地产服务、企业设施、项目管理、抵押贷款等，全球布局。
美洲业务收入占比最高，EMEA业务增长稳定，亚太地区收入增长显著。
2016年营业收入为131亿美元，资产规模达866亿美元。
2017年收入增长20.41%，净利润增长57.82%，盈利能力稳步提升。

D.R. Horton

成立于1978年，1992年IPO，业务覆盖26个州的79个市场。
2017年市占率为13%，业务以住宅建设为主，兼营房贷发放。
财务表现：毛利率维持在10-12%，净利率在6-8%，ROE在12-14%。
2017年收入增长24.77%，净利润增长65.31%，经营性现金流稳定。

SRC

一家自我管理的REITs，投资和管理单一租户商业房地产。
截至2017H1，投资组合包括2475个物业，覆盖49个州的30个行业。
2017年收入增长50%，FFO和AFFO稳定增长，现金流良好，分红能力强。
业务受电商冲击和加息影响，但通过分散化和长期租赁策略，降低风险。

Terreno

专注于工业地产，业务集中在六个沿海市场。
截至2017H1，拥有178座物业，总面积约1270万平方英尺。
2017年收入增长显著，受益于制造业复苏和租金增长。
毛利率和净利率较高，盈利能力提升明显。

业务模式对比

公司名称	业务模式	主要收入来源	市场占有率	财务表现
Redfin	在线媒体与经纪公司的深度融合	房地产经纪业务（97%）	0.54%	营收高增，亏损收窄
CBRE	商业地产综合服务商，业务广泛	各项地产服务（如租售、投资）	全球布局	营收稳增，盈利向好
D.R. Horton	住宅建设及销售为主，兼营房贷	住宅销售及房贷服务	13%	稳定增长，风险可控
SRC	单一租户REITs，分散化运营	租金收入		稳定增长，现金流良好
Terreno	工业地产REITs，聚焦沿海市场	工业租金收入		快速增长，盈利提升

财务指标分析

公司名称	营收增速（2013-2017H1）	净利润率（2013-2017H1）	ROE（2013-2017H1）	毛利率（2013-2017H1）
Redfin	37%、49%、43%、30%	-25.08%、-30.29%、-22.79%、-22.9%	12%-14%	25.60%-35%
CBRE	10.30%、25.96%、19.95%、20.41%、4.45%	3.59%、4.50%、5.39%、5.56%、3.14%	12.32%-27.30%	25.60%-35%
D.R. Horton	12.32%、24.77%、27.30%	6%-8%	12%-14%	10%-12%
SRC	50%	稳定增长	-	稳定增长
Terreno	快速增长	快速增长	-	快速增长

估值与市场表现

Redfin：2021年预计净利润161.84百万美元，20倍PE估值为32.37亿美元，当前市值约为21.14亿美元。
CBRE：2017年市盈率17.81，市净率3.5，总市值12.38亿美元。
D.R. Horton：2017年市盈率13.79，市净率1.87，总市值13.91亿美元。
SRC：2017年收入稳定增长，FFO和AFFO逐步提升，现金流良好。
Terreno：2017年收入和利润快速增长，毛利率和净利率水平较高。

行业趋势与前景

Redfin 代表了互联网与房地产经纪行业深度融合的趋势，有助于提升效率、降低成本。
CBRE 通过并购和全球化布局，持续扩大业务规模，提升盈利能力。
D.R. Horton 依靠并购和市场扩张，成为美国住宅建筑行业的龙头。
SRC 和 Terreno 作为REITs，通过分散化和专业化运营，实现稳定收益。

结论

美国经营性房企通过技术驱动、并购扩张、全球化布局和专业化运营，形成了不同的业务模式和财务表现。Redfin代表了互联网与房地产经纪行业融合的趋势，CBRE是商业地产综合服务的龙头，D.R. Horton是住宅建设的代表，而SRC和Terreno则展示了REITs在单一租户和工业地产中的优势。这些企业的发展经验为国内房地产市场服务转型提供了有益的参考。

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