20170921-西南证券-经营性地产系列之三：他山之石可攻玉——美国经营性房企研究_47页_3mb

报告摘要

美国经营性房企研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了美国主流的经营性房企，包括Redfin、CBRE、D.R. Horton、SRC和Terreno，探讨了它们的发展战略、业务模式、财务指标及估值体系。旨在通过了解这些企业的运营模式，为国内房地产市场服务转型提供借鉴。

主要观点与关键信息

1. Redfin —— 房地产经纪行业的变革者

Redfin是一家技术驱动型房地产经纪公司，通过互联网与房地产经纪行业的深度融合，提供一站式服务。
公司业务覆盖美国37个州的84个区域市场，覆盖70%的人口，拥有近千名经纪人。
Redfin在全美市占率为0.54%，在最早进入的10个城市市占率为1.66%，市场占有率持续提升。
Redfin的营收主要来自自营和合作经纪业务，其中自营业务贡献约92%的收入。
Redfin的平均月活量在2017年Q2接近2500万，月活量月转化率在1.5-2%之间。
Redfin预计2021年净利润为1.6184亿美元，按20倍PE估值，对应估值为32.37亿美元。

2. CBRE —— 商业地产综合服务商龙头

CBRE是全球最大的地产综合服务商，业务涵盖从定位研究到投资管理的各个环节。
公司通过并购不断优化资源，扩大业务范围，2015年以14.75亿美元收购GWS，显著提升收入。
美洲业务收入占比最高，2016年占比达55.30%，EMEA地区收入占比为30%，亚太地区为11.4%。
公司的收入与利润稳步增长，2013-2017H1净利润增长显著，预计未来盈利能力将持续增长。

3. D.R. Horton —— 美国的建造者

D.R. Horton是美国四大房产公司之一，主要业务为住宅建设、销售及房贷服务。
公司通过并购扩张业务，覆盖26个州的79个市场，市场占有率13%，排名TOP1。
公司毛利率维持在10-12%，净利率6-8%，ROE在12-14%之间，保持稳定增长。
公司历史业绩受宏观环境影响，但目前表现稳定，预计未来业绩小幅波动。

4. SRC —— 单一租户地产REITS

SRC是一家自我管理的REITS，专注于单一租户商业地产，以稳定的租金收入为核心。
截至2017年，公司拥有2475个物业，覆盖49个州的30个行业，主要租户为零售业。
尽管电商冲击和加息影响公司业绩，但FFO和AFFO持续稳定增长，现金流良好。
公司分红能力强，但业务风险分散性较低，需关注租金波动对业绩的影响。

5. Terreno —— 工业地产REITs

Terreno专注于工业地产，尤其关注美国六个沿海市场。
公司拥有178座物业和7宗土地，面积达1270万平方英尺，业务增长迅速。
公司的业绩因制造业复苏和次级市场需求增加而快速提升，盈利能力增强。
物业出租率和租约到期时间表显示公司经营稳健，业务持续增长。

估值与财务指标

行业数据

行业总市值：26,636.98亿元
流通市值：25,687.25亿元
行业市盈率TTM：16.7
沪深300市盈率TTM：13.7

Redfin估值预测

2021年预计净利润：1.6184亿美元
20倍PE估值：32.37亿美元
按10%折现率，2017年底估值：22.11亿美元

CBRE财务表现

2013-2017H1营业收入：71.84亿美元至63.23亿美元
净利润：3.59亿美元至3.14亿美元
营业利润率：从22.8%至16.2%
净利润率：从11.7%至11.6%

D.R. Horton财务表现

毛利率：10-12%
净利率：6-8%
ROE：12-14%
2013-2017H1营业收入复合增长率：27.30%

SRC财务表现

营业收入：从3.56百万美元增长至10.22百万美元
净利润：从-25.08百万美元增长至32.83百万美元
FFO和AFFO持续增长，现金流良好

Terreno财务表现

营业收入：从10.22百万美元增长至34.49百万美元
净利润：从-17.5百万美元增长至80.75百万美元
FFO逐步提高，盈利能力增强

附录：相关研究

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