房地产行业：他山之石可攻玉，美国经营性房企研究-20170921-西南证券-46页-3mb

美国经营性房企研究报告总结

核心内容

本报告分析了美国房地产行业的四家代表性企业：Redfin、CBRE、D.R. Horton 和 Terreno，探讨了它们的发展战略、业务模式、财务指标和估值体系。这些公司分别代表了房地产经纪、商业地产综合服务、住宅建设及销售以及工业房地产REITs的典型模式，为国内房地产市场服务转型提供了参考。

主要观点

1. Redfin

   • Redfin 是一家技术驱动型房地产经纪公司，通过互联网和房地产经纪行业的深度融合，提供一站式服务，提升行业效率和降低交易成本。
   • 业务覆盖美国37个州的84个市场，市场占有率持续增长，预计未来业绩主要依赖自营经纪业务成交量。
   • 2021年预计净利润为161.84百万美元，给予20倍PE估值，对应32.37亿美元。

2. CBRE

   • CBRE 是全球最大的地产综合服务商，业务涵盖定位研究、销售租赁代理、投资咨询、资产评估等。
   • 公司通过并购扩张实现资源优化，保持稳定增长。
   • 美洲业务收入占比最高，EMEA和亚太地区业务稳步发展，盈利能力持续增长。

3. D.R. Horton

   • 作为美国四大房产公司之一，D.R. Horton 主营住宅建设与销售，以及房贷发放等金融服务。
   • 公司通过并购和扩张实现业务增长，毛利率和净利率保持稳定。
   • 未来业绩预计维持小幅波动，市场占有率较高，业务覆盖广泛。

4. Terreno

   • Terreno 是一家工业房地产REITs，专注于美国沿海市场，业务增长迅速。
   • 公司专注于工业地产，业务集中在仓储/配送和轻工业领域，盈利能力稳步提升。

关键信息

Redfin

• 业务模式：结合在线媒体和经纪公司，提供一站式服务，拥有自己的流量和经纪人。
• 市场表现：2017年Q1月活达2,000万，市场占有率逐年提升。
• 财务表现：收入增长显著，亏损逐步收窄，自营经纪业务贡献主要收入。
• 估值预测：2021年预计净利润161.84百万美元，对应估值32.37亿美元。

CBRE

• 业务模式：提供全方位的商业地产服务，业务覆盖全球，通过并购扩张增强实力。
• 市场表现：美洲业务收入占比最高，EMEA和亚太地区业务稳步增长。
• 财务表现：营收和净利润持续增长，营业利润率和净利率稳步提升。
• 估值指标：市盈率17.81，市净率3.5，PE(TTM)和PE(LYR)均高于行业平均水平。

D.R. Horton

• 业务模式：住宅建设及销售，以及房贷发放等金融服务，通过并购扩张实现规模效应。
• 市场表现：业务覆盖26个州的79个市场，市场占有率13%，排名TOP1。
• 财务表现：收入和净利润保持稳定增长，毛利率和净利率维持在10-12%和6-8%之间。
• 估值指标：市盈率13.79，市净率1.87，PE(TTM)和PE(LYR)较高，但低于CBRE。

Terreno

• 业务模式：专注于工业地产，提供仓储/配送和轻工业地产，业务稳定增长。
• 市场表现：业务集中在六个沿海市场，物业出租率高，租金有保障。
• 财务表现：收入和净利润快速增长，FFO和AFFO稳定增长，现金流良好。
• 估值指标：市盈率和市净率未提供具体数据，但财务表现良好，盈利能力提升。

结构清晰总结

Redfin

• 公司简介：技术驱动型房地产经纪公司，提供一站式服务，拥有自己的流量和经纪人。
• 发展历程：2002年成立，2017年纳斯达克上市，初期发展缓慢，后获得融资并快速成长。
• 商业模式：结合在线媒体和经纪公司，提供全方位服务，控制线上和线下流程。
• 财务分析：收入增长显著，自营经纪业务贡献主要收入，亏损逐步收窄。
• 估值预测：2021年预计净利润161.84百万美元，给予20倍PE估值，对应32.37亿美元。

CBRE

• 公司简介：全球最大的地产综合服务商，业务覆盖广泛，包括租赁、销售、评估等。
• 发展历程：成立于1773年，1998年与世邦合并，2017年上市，持续并购扩张。
• 商业模式：通过并购和资源整合扩大业务规模，提供全方位服务。
• 业务概况：美洲业务收入占比最高，EMEA和亚太地区业务增长，投资管理服务稳步发展。
• 财务分析：营收和净利润持续增长，盈利能力稳步提升，业务结构优化。

D.R. Horton

• 公司简介：美国四大房产公司之一，主营住宅建设及销售，以及房贷发放等金融服务。
• 发展历程：1978年成立，1992年IPO后积极扩张，收购多家公司。
• 公司战略：通过并购和扩张实现规模效应，控制土地和现金风险。
• 财务分析：收入和净利润保持稳定增长，毛利率和净利率维持在合理水平。
• 业务分布：覆盖26个州的79个市场，市场占有率较高，业务多元化。

Terreno

• 公司简介：工业房地产REITs，专注于仓储/配送和轻工业地产，业务稳定增长。
• 业务情况：专注于沿海市场，物业出租率高，租金有保障。
• 公司战略：市场驱动，稳健经营，业务聚焦工业地产。
• 财务分析：收入和净利润快速增长，FFO和AFFO稳定增长，现金流良好。
• 盈利能力：毛利率和净利率水平较高，盈利能力和增长潜力显著。

行业数据

• 股票家数：130
• 行业总市值（亿元）：26,636.98
• 流通市值（亿元）：25,687.25
• 行业市盈率TTM：16.7
• 沪深300市盈率TTM：13.7

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图表目录

• 图1：Redfin公司简介图
• 图2：房地产经纪业务全览图
• 图3：美国房产经纪第一阶段特征
• 图4：美国房产经纪第二阶段特征
• 图5：以MOVE为代表的分类信息网站模式
• 图6：Redfin一站式服务模式
• 图7：Redfin历年经纪业务成交量
• 图8：房地产经纪业务不同商业模式间对比
• 图9：Redfin分工模式与传统个人经纪模式对比
• 图10：Redfin是在线媒体和经纪公司的深度结合体
• 图11：Redfin在线平台每季度平均月活量
• 图12：Redfin在线平台月活量月转化率
• 图13：Redfin经纪业务季度成交量
• 图14：Redfin经纪业务成交单笔收入
• 图15：Redfin市场占有率逐年提升
• 图16：Redfin top10区域市场收入贡献率
• 图17：CBRE七大业务线
• 图18：CBRE美洲营收占比变化情况
• 图19：CBRE EMEA营收占比变化情况
• 图20：CBRE近五年各业务板块营业收入增长情况
• 图21：CBRE近五年归母净利润增长情况
• 图22：CBRE近五年营业收入增长情况
• 图23：CBRE近五年营业利润率变化情况
• 图24：CBRE近五年净利润率变化情况
• 图25：Terreno全国市场布局
• 图26：Terreno营业收入情况
• 图27：Terreno净利润情况
• 图28：Terreno近年FFO逐步提高
• 图29：Terreno每普通股FFO数据
• 图30：Terreno毛利率水平
• 图31：Terreno净利率水平

表格目录

• 表1: Redfin 历年融资进展及估值
• 表2: Redfin 发展历程
• 表3: Redfin 收入细化表格
• 表4: Redfin 盈利预测
• 表5: CBRE 市值规模
• 表6: CBRE 估值指标
• 表7: CBRE 成长能力指标
• 表8: CBRE 发展历程
• 表9: CBRE 利润表
• 表10: D.R. Horton 市值规模
• 表11: D.R. Horton 估值指标
• 表12: D.R. Horton 成长能力指标
• 表13: D.R. Horton 美国业务分布情况
• 表14: D.R. Horton 发展历程
• 表15: DR. Horton 在快速扩张期的并购事件
• 表16: D.R. Horton 利润表
• 表17: SRC 公司规模情况
• 表18: SRC 估值指标
• 表19: SRC 成长能力指标
• 表20: SRC 公司发展历程
• 表21: SRC 出租房地产情况
• 表22: SRC 租户多样性
• 表23: SRC 租户产业的多样性
• 表24: SRC 租户细分行业的多样性
• 表25: SRC 地产位置的多样性
• 表26: SRC 租约到期时间表
• 表27: SRC 利润表
• 表28: Terreno 规模情况
• 表29: Terreno 估值指标
• 表30: Terreno 成长能力指标
• 表31: Terreno 业务量发展历史表
• 表32: Terreno 2017/06/30 物业出租率
• 表33: Terreno 租户分散
• 表34: Terreno 租户租约到期时间表
• 表35: Terreno 利润表