20170810-兴业研究-房地产行业房企国际评级方法研究_他山之石可攻玉_17页_1mb

2017年8月10日房地产行业报告总结

核心内容

本报告旨在分析国际三大评级机构（标普、穆迪、惠誉）对房地产企业的评级方法，并探讨如何结合这些方法，对国内房企信用资质进行更合理的评估。报告指出，由于中国房地产行业具有强周期性和政策影响大的特点，国内开发商主体评级普遍为投机级。

主要观点

• 评级思路：国际评级机构普遍采用自上而下的框架，从国家和行业风险出发，逐步评估主体的业务和财务风险。穆迪则采用多要素加权平均的方法，将国家和行业风险内化在其他指标中。
• 业务风险评价：企业规模是关键，三大机构均重视房企的市场地位、项目分散度和土储获取能力，规模优势具有决定性作用。
• 财务风险评价：杠杆率是核心指标，国际评级机构更关注房企的财务杠杆运用情况及偿债能力。
• 指标调整：受房企报表特殊性影响，传统定量指标需进行修正，以更准确反映房企的真实财务状况。

关键信息

一、国际评级方法对比

二、修正后的房企信用评级指标

三、对房企信用评级的思考

• 信用评级是主体相对排序的体现，结合了评级框架的客观性与分析师的主观判断。
• 行业和国家风险决定了主体评级的上限，标普和惠誉明确采用自上而下方法，穆迪则隐含在指标中。
• 国内房企由于行业特性，普遍处于投机级，可能在主要评分基础上有所调低。
• 财务风险评价中，杠杆率是核心，盈利能力权重较低。
• 国内房企报表与一般工商企业存在差异，需调整传统指标，以更准确反映其信用状况。

总结

本报告通过对国际评级机构方法的研究，提出了适用于国内房企的信用评级指标修正方案。其核心在于将传统指标与房地产行业特性相结合，以更全面、客观地评估房企的信用风险。该方法强调企业规模、财务杠杆、现金流和财务政策的重要性，为国内房地产信用分析提供了新的思路和工具。