长沙写字楼与零售市场概况-16页_3mb

长沙房地产市场总结（2023年第二季度）

一、宏观经济概况

• 地区生产总值：2023年一季度累计值显示长沙经济持续增长。
• 社会消费品零售总额增长率：表明消费市场在疫情后逐步回暖。
• 人口数据：2022年末常住人口为约千万级，显示长沙作为中部重要城市的人口基数。
• 城镇居民人均可支配收入：反映居民消费能力，为商业地产发展提供基础。
• 房地产开发投资增速：整体呈增长趋势，但需关注市场供需变化。

二、主要地块成交情况

区域	竞得方	成交时间	土地用途	土地面积 (平方米)	总价 (亿元)	容积率	楼面价 (元/平方米)	地块编号
湘江新区	长沙麓山城市资源投资有限公司	2023年第二季度	商业用地	2,800	0.4	≤0.5	26,512.9	[2023]长沙市006号
湘江新区	胡南瑞鸿智诚建设发展有限公司、北京天鸿控股(集团)有限公司	2023年第二季度	商业、住宅用地	41,705	6.5	2.6-3.5	4,999.9	[2023]长沙市009号
长沙县	长沙城发恒伟置业有限公司	2023年第二季度	商业、住宅用地	158,692	17.4	2.4-4.0	4,350.0	[2023]长沙市012号
雨花区	武汉润置房地产开发有限公司、长沙市土地开发建设有限责任公司	2023年第二季度	住宅用地	138,025	38.1	≤3.1	8,911.7	[2023]长沙市021号
湘江新区	长沙望城梦乐城投资有限公司	2023年第二季度	商业用地	113,275	3.4	≤1.8	1,675.0	[2023]长沙市022号
湘江新区	湖南保利房地产开发有限公司	2023年第二季度	住宅用地	143,100	21.5	≤1.1	13,635.3	[2023]长沙市026号

来源：长沙市国土资源局、戴德梁行研究部

三、甲级写字楼市场概况

1. 主要市场指标（2023年第二季度）

• 存量：2,564,656平方米
• 新增供应：0平方米
• 平均租金：81.6元/平方米/月
• 空置率：32.4%
• 净吸纳量：39,922.5平方米

变化趋势：

• 新增供应与净吸纳量为年内累计指标，未出现新增供应。
• 空置率环比下降1.6个百分点。
• 平均租金环比下降1.5%。

2. 各区域市场表现

核心区域	平均租金 (元/平方米/月)	空置率
五一	78.5	34.7%
芙蓉中路	75.6	28.7%
南湖新城	78.0	36.7%
梅溪湖	106.5	15.0%
滨江新城	92.5	39.1%

市场动态：

• 本季度租户活跃度提升，净吸纳量显著增长。
• 企业成本控制意识增强，业主调整定价策略，如提供免租期、灵活租约等。
• 教育类租户占比最高（38.1%），TMT和专业服务类次之。

3. 未来供应展望（2023-2026）

• 预计新增供应约40万平方米，其中金茂大厦将于2024年入市，带来约13.4万平方米的新增供应。
• 未来三年，长沙甲级写字楼市场将逐步迎来新增供应，缓解当前空置压力。

4. 租赁成交情况

项目名称	商圈	租户	面积（平方米）
金茂北塔	梅溪湖	猿辅导	20,000
金茂北塔	梅溪湖	曲一线	2,100
富兴金融中心	芙蓉中路	教育企业	1,570
泊富国际广场	芙蓉中路	矿产企业	800

趋势分析：

• 租户更倾向带装修办公空间，以节省成本和装修时间。
• 甲级写字楼实际租赁成本下行，促使企业进行升级搬迁。

四、优质零售市场概况

1. 主要市场指标（2023年第二季度）

• 存量：2,994,500平方米
• 新增供应：105,000平方米
• 平均租金：387.7元/平方米/月
• 空置率：14.0%
• 净吸纳量：106,927.8平方米

变化趋势：

• 新增供应与净吸纳量为年内累计指标，新增供应环比上升。
• 空置率环比下降0.5个百分点。
• 平均租金环比下降0.5%。

2. 各区域市场表现

核心区域	存量 (万平方米)	平均租金 (元/平方米/月)	空置率
五一	117.4	500.0	15.2%
滨江新城	26.9	270.0	20.8%
南城	43.5	398.3	12.6%
梅溪湖	30.0	280.0	6.4%
武广	31.1	246.7	12.7%
洋湖	26.0	275.0	11.3%

市场动态：

• 龙湖芙蓉天街于二季度开业，带来约10.5万平方米的优质零售空间，推动全市优质零售存量增至299.5万平方米。
• 五一及端午假期游客增加，政府促消费活动提振市场。
• 新开店铺数量环比增长超九成，其中零售类占42.0%，餐饮类占比提升。

3. 未来供应展望（2023-2026）

• 预计新增供应：约80万平方米，涵盖多个新兴及成熟商圈。
• 主要项目包括：
  • 汇金天虹购物中心
  • 华润万象城
  • 龙湖新姚天街
  • 龙湖开福天街
  • 梅溪湖招商花园城
  • 观沙岭招商花园城
  • 岳麓时光汇

4. 主要新店开幕情况

项目名称	商圈	租户	面积 (平方米)
IFS	五一	英皇电影院	4,098
龙湖芙蓉天街	其他	奥飞欢乐嘉年华	2,000
龙湖芙蓉天街	其他	sea 生态餐厅	800
王府井百货	五一	Lululemon	600
IFS	五一	泰香米泰国餐厅	230

趋势分析：

• 零售市场吸纳主力为新店开业，占新开店铺总数的42.0%。
• 餐饮消费恢复推动品牌拓店意愿，新开店铺占比环比增长6.9个百分点。
• 政府提出打造国际消费中心城市，推动五一广场及梅溪湖商圈发展。

五、市场展望

• 写字楼市场：未来三年将有新增供应，企业升级搬迁趋势明显。
• 零售市场：消费复苏带动市场回暖，但品牌方承租能力下降，租金可能继续承压。
• 政策支持：长沙将重点发展五一商圈及梅溪湖商圈，鼓励“首店经济”，提升商业吸引力。

六、研究团队信息

• 程家龙：大中华区副总裁，华南及华中区董事总经理
• 张晓端：华南及华中区研究部主管
• 杨婷婷：长沙研究部高级分析师
• 联系方式：
  • 邮箱：jialong.cheng@cushwake.com, xiaoduan.zhang@cushwake.com, tinny.yang@cushwake.com
  • 地址：中国湖南省长沙市湘江北路1500号北辰时代广场写字楼2302-2303室
  • 电话：+86 731 85594650
  • 网站：www.cushmanwakefield.com.cn
  • 微信公众号：DTZ_China

七、免责声明

• 本报告数据仅供参考，不构成对市场或物业的全面描述。
• 来自公告渠道的信息未经核实，戴德梁行不对此承担任何责任。
• 报告中观点仅作参考，不承担因依赖报告内容而产生的任何风险。