锐理2021年上半年重庆主城区房地产市场报告202107_67页_10mb_67页_10mb

2021年上半年重庆中心城区房地产市场研究报告总结

核心内容概述

2021年上半年，重庆中心城区房地产市场在宏观政策调控和市场供需变化的双重影响下呈现出显著的波动与调整。全国层面，房地产市场保持“房住不炒”定位，通过土地“两集中”、金融监管、保障性住房建设等政策手段，稳定市场预期。重庆作为重点城市，积极响应政策，上调房产税起征点，推动住房租赁市场发展，优化城市结构，促进房地产市场平稳健康发展。

主要观点与关键信息

宏观环境

• 全国经济：全国经济在疫情后保持结构性复苏，GDP增长韧性显现，2021年1季度增速达18.3%，经济稳中向好。
• 全国政策：中央政策持续强化房地产调控，包括土地“两集中”、金融审慎管理、防止经营贷违规流入房地产市场等。地方城市则采取灵活调控策略，结合收紧与放松政策，如落户限制、住房补贴、限贷限售等，以促进市场稳定和合理需求。
• 重庆经济：重庆经济高质量发展势头强劲，2021年1季度GDP增速达18.4%，高于全国水平。房地产投资力度加大，房投占比回升，推动城市升级。
• 重庆政策：重庆上调房产税起征点至22106元/平方米，加强区域发展和教育监管，部分银行信贷收紧，推动租购并举格局。

土地市场

• 土地量价：受“两集中”政策影响，2021年上半年重庆中心城区土地供应量和成交量均有所下降，但楼面价上涨明显，达到7654元/平方米，同比上涨1693元/平方米，溢价率37.58%，创历史新高。
• 土地性质：以纯住宅和综合地块为主，纯住宅地块受追捧，成交占比达90%，商业地块关注度较低。
• 地块规模与容积率：土地供应以小体量地块为主，10万方以下占比53%。1.0-1.5容积率地块占比53%，低密改善型产品成为市场主流。
• 土地区域：西永、建桥、中央公园、南坪、九龙坡等板块成交量领先，楼面价破万。弹子石、大竹林等板块均价超20000元/平方米。
• 企业表现：龙湖、融创、金科等房企积极拿地，龙湖拿地130万方，融创拿地126万方，企业间竞争激烈，合作趋势增强。

房产市场

• 商品房市场：2021年上半年商品房市场热度高涨，成交量达1478万方，均价12630元/平方米，创历年峰值。供销比0.83，存销比1.93。
• 住宅市场：成交量1238万方，均价14133元/平方米，去存周期2.7个月。高层产品占比下降至30.8%，洋房产品占比扩大，成为市场主流。
• 高层市场：成交量378万方，均价14734元/平方米，去存周期2个月。面积段以90-130m²为主，总价段以80-100万为主力。
• 小高层市场：成交量295万方，均价12968元/平方米，去存周期仅2个月。面积段以90-110m²为主，总价段集中在100-150万。
• 大平层市场：成交量33万方，均价22689元/平方米，去存周期2个月。面积段以170-250m²为主，总价段集中在400-700万。
• 洋房市场：成交量447万方，均价13462元/平方米，去存周期仅2个月。面积段以80-110m²为主，总价段集中在100-150万。
• 别墅市场：成交量77万方，均价15756元/平方米，去存周期2个月。经济型别墅为主，总价段多控制在300万以内。
• 商务市场：成交量31万方，均价9791元/平方米，同比和环比均下降。以公寓产品为主，面积段集中在60m²以下，总价段多在70万以内。
• 商业市场：成交量价双降，市场表现平淡。以小面积商业为主，总价段集中在70万以内。

土地市场小结

• 量价：土地供应量和成交量放缓，但楼面价和溢价率显著上涨，市场热度高。
• 区域：城市核心区及北区、西区热点地块受追捧，楼面价破万。沙中心、石桥铺、大学城等板块房地比超六成，利润空间收窄。
• 企业：大型房企积极拿地，龙湖、融创、金科等房企全城布局，竞争激烈。

房产市场小结

• 商品房：市场热度高，供需关系紧张，供销比低，存销比高。
• 住宅：市场表现突出，成交量价双涨，高层产品占比下降，洋房产品成为主流。
• 产品结构：市场持续分化，高层、小高层、洋房、大平层等产品类型表现各异，别墅市场稳定。

总结

2021年上半年，重庆中心城区房地产市场在政策调控和市场供需的共同作用下，呈现出结构性调整和市场分化趋势。全国层面政策持续强化调控，保障市场稳定。重庆作为重点城市，积极响应政策，推动房地产市场转型升级。土地市场受“两集中”政策影响，楼面价和溢价率创新高，但供应量和成交量下降。房产市场整体热度高涨，商品房、住宅市场表现突出，而商务市场则相对平淡。企业间竞争激烈，大型房企积极布局，中小房企寻求突破机会。市场呈现出低密改善型产品为主流，市场结构不断优化，推动房地产市场稳健发展。