20220217-兴证国际证券-华润置地-01109.HK-租金收入保持增速_持续有序补地_4页_583kb
报告摘要
华润置地证券研究报告总结
核心内容
华润置地（01109.HK）被兴业证券维持“买入”评级，目标价为48.00港元，当前股价为38.65港元，预期升幅为24%。报告指出，华润置地在2022年1月实现了销售金额和面积152.6亿元和107.2万平米，分别同比下降37.0%和9.7%。其中，权益销售金额和面积为112.3亿元和85.0万平米，分别同比下降23.7%和4.9%，销售权益比例为73.6%。
主要观点
- 财务表现稳健：华润置地在2020A至2023E期间，营业收入预计持续增长，核心净利润率保持稳定，ROE呈上升趋势。
- 租金收入增长强劲：2022年1月投资物业租金收入达17.3亿元，同比增长25.9%。预计2022/2023年租金收入将分别增长23%和19%。
- 持续补地策略：2022年1月新增4个土地项目，总GFA为52万平米，权益比例88%，平均土地成本10951元/平米。公司保持积极的拿地策略，以支持其长期发展。
- 经营战略明确：华润置地的“十四五”战略目标为“权益销售金额和租金收入翻番”，且公司经营全面稳健。
关键信息
财务数据（截至2022年2月17日）
| 项目 | 数值（亿元） | 备注 |
|---|---|---|
| 收益率 | 38.65 | 当前股价 |
| 总股本 | 71.31 | 亿股 |
| 总市值 | 2756.11 | 亿港元 |
| 总资产 | 9215.65 | 亿元 |
| 净资产 | 2087.12 | 亿元 |
| 每股净资产 | 28.23 | 元 |
投资要点
- 投资评级：买入
- 目标价：48.00港元
- 2021/2022年EPS预测：3.72/4.13元
- 2021/2022年PE预测：11/10倍
- 当前股息收益率：4.2%
- 核心净利润预测：2021年265亿元，2022年295亿元，分别同比增长10%和11%
2022年1月销售数据
- 销售金额：152.6亿元，同比下降37.0%
- 销售面积：107.2万平米，同比下降9.7%
- 权益销售金额：112.3亿元，同比下降23.7%
- 权益销售面积：85.0万平米，同比下降4.9%
- 销售权益比例：73.6%
土地项目信息
- 新增项目数：4个
- 总GFA：52万平米
- 总地价：57亿元
- 平均土地成本：10951元/平米
- 区域分布：3个位于宁波第三批集中供地（鄞州区），1个位于嘉兴桐乡
租金收入增长
- 2022年1月租金收入：17.3亿元，同比增长25.9%
- 2022年购物中心开业计划：13座
- 2023年购物中心开业计划：15座
- 2024年购物中心开业计划：16座
- 2025年购物中心开业目标：百座
风险提示
- 宏观经济增长放缓
- 行业调控政策加严
- 流动性收紧
- 公司销售不及预期
- 人民币贬值
- 租金收入不及预期
行业估值对比（截至2022年2月17日）
| 代码 | 公司名称 | 股价（港元） | 市值（亿港元） | EPS（港元/人民币） | PE（倍） | PB（倍） | 息率（%） | ROE（%） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 00016.HK | 新鸿基地产 | 99.20 | 2875 | 8.12/4.42 | 10.2/12.0 | 0.5 | 5.0 | 15.7 |
| 01109.HK | 华润置地 | 38.65 | 2756.11 | 3.38/3.72/4.13 | 9.7/8.8/8.0 | 1.1 | 3.8 | 15.8 |
| 00081.HK | 中海宏洋 | 4.93 | 169 | 1.28/1.47/1.67 | 3.3/4.2/4.9 | 0.6 | 7.0 | 20.0 |
财务比率分析
| 项目 | 2020A | 2021E | 2022E | 2023E |
|---|---|---|---|---|
| 毛利率 | 30.9% | 28.2% | 28.3% | 28.2% |
| 核心净利率 | 13.4% | 12.6% | 12.5% | 12.4% |
| ROE | 15.7% | 12.5% | 12.8% | 13.1% |
| 净资产负债率 | 29.5% | 28.5% | 29.4% | 27.7% |
| 流动比率 | 1.3 | 1.3 | 1.4 | 1.4 |
| 速动比率 | 0.4 | 0.5 | 0.5 | 0.5 |
| 每股核心收益 | 3.38 | 3.72 | 4.13 | 4.57 |
| 每股净资产 | 28.5 | 30.9 | 33.5 | 36.4 |
总结
华润置地在财务和经营方面表现稳健，租金收入保持高速增长，同时持续推进土地储备和购物中心建设。公司具备较强的财务优势和融资能力，且在行业竞争中展现出良好的发展潜力。尽管面临一定的市场风险，但其长期战略和业务模式使其具备持续增长的潜力。
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