2025年城市更新新形态_商业街区的转形与转型白皮书_79页_5mb

城市更新形态：商业街区的转形与转型总结

核心内容

本白皮书聚焦于“活力商业街区”这一城市更新新形态，分析其在新时代背景下的发展趋势、核心内涵、典型特征及评估体系。商业街区正从传统单一零售空间向综合生活场景转型，成为城市更新的重要载体，兼具经济、文化与社会价值。通过政策支持、市场需求和技术创新，商业街区正逐步实现从“功能导向”到“体验导向”的转变，构建以“人本体验”为核心的复合空间生态系统。

主要观点

1. 行业发展趋势

   • 中国商业街区展现出“韧性”与“纵深”，适应性强，能实现从老旧厂区、历史街区到新建社区的创造性转化。
   • 消费需求从“商品集合”转向“生活方案”，注重体验、场景和社群。
   • 与西方传统购物中心不同，中国商业街区在数字基础设施和文化自信的推动下，展现出“跨越式发展”特征。

2. 城市更新机遇

   • 政策支持推动街区更新，如“留改拆并举”、REITs、PPP等模式，为商业街区提供制度保障与市场机遇。
   • 市场需求推动街区品质升级，居民对高品质、个性化消费场景的需求成为街区转型的驱动力。
   • 技术创新赋能街区，推动其从传统零售向现代生活场景转型，实现智慧化、体验化运营。

3. 国家战略需求

   • 活力商业街区是扩大内需、提升城市经济活力的重要支点。
   • 促进区域消费升级、提升城市生活品质、增强区域经济活力，成为街区更新的三大战略价值。

关键信息

• 商业街区新内涵：从“商品集合”转向“生活方案”，成为连接个体、社群、文化与城市体验的复合生态系统。
• 核心特征：
  • 可驻足停留性：强调人与空间的互动，营造宜人逗留环境。
  • 功能高度复合性：实现多场景、多时间、多人群覆盖，形成“高频共享+多元共生”动态生态。
  • 内容与场景动态更新性：通过快闪店、主题季、品牌联名等实现内容高频更新，增强街区吸引力。
  • 结构弹性与坪效导向性：采用“租金+分润”“固定+浮动”等策略，提升运营效率与适应性。
  • 城市肌理融合性：强调与在地生活节奏、历史文化和空间尺度的自然衔接，避免孤立开发。

典型案例与经验借鉴

五类商业街区类型

1. 老旧厂区转型型：如成都东郊记忆、北京798艺术区，以文化策展与社群共创为核心，实现“工业记忆+潮流表达”。
2. 老旧住宅更新型：如蟠龙天地，通过微更新与社区参与，构建“生活即场景”的新型商业街区。
3. 老旧商业转型型：如重庆下浩里、上海安福里，强调主理人驱动与轻资产运营，实现“小而美”的文化地标。
4. 老旧街区活化型：如杭州东山弄市集、重庆后堡公园，通过居民共建与公共服务嵌入，实现“商业即社区”。
5. 新规划开发型：如成都麓湖，以统一规划与内容驱动为核心，构建“情绪价值型”街区商业体系。

经验与问题

• 成效与特点：

  • 多元综合价值，提升经济、文化与社会功能。
  • 城市级文化地标效应显著，带动周边经济与城市活力。
  • 数字化与社交媒体传播成为街区自传播与持续运营的关键。

• 经验与问题：

  • 空间策略：修旧如旧+功能再生，实现历史与当下的对话。
  • 运营逻辑：统一统筹+多节点运营，避免业态碎片化，确保持续活力。
  • 主理人机制：灵活运营，增强街区韧性与内容多样性。
  • 治理模式：居民共建+公共服务嵌入，推动社区治理与邻里关系重构。
  • 传播机制：数字化运营+UGC传播，形成“自带流量”的街区品牌。

• 存在问题：

  • 政策滞后：审批复杂、资金占用，需灵活制度和专项政策支持。
  • 内容更新不足：缺乏持续更新机制，易出现主题疲劳。
  • 经济与社会价值平衡困难：盈利模式不清，依赖补贴，可持续性存疑。
  • 主理人品牌脆弱：流动性高，影响街区稳定。
  • 数字化碎片化：短期曝光多，缺乏长期沉淀与社群建设。

评估体系

活力商业街区的评价体系包括以下维度：

1. 场景吸引力：包括公共交通接入度、步行系统连续性、界面开放性、视线与导视、可停留性、夜间识别度、文化标识度。
2. 坪效竞争力：衡量单位面积产出效率，强调时间价值与空间利用。
3. 品牌影响力：评估街区的品牌识别度与文化IP的传播能力。
4. 社群与服务亲和力：衡量社群参与度、居民归属感与服务多样性。
5. 业态平衡力：评估业态组合的合理性与适应性，确保功能复合与生态多样。

金融工具与资本路径

• REITs资本退出路径：通过消费类基础设施REITs实现资产价值转化，如华夏华润商业REIT（青岛万象城）、中金印力消费REIT。
• 金融工具价值：REITs为商业街区提供可持续资本支持，推动“资产到资本”的转化，实现街区的长期运营。

结语

活力商业街区作为城市更新的重要载体，正从“功能导向”向“情感导向”转变，强调“以人为本”的空间运营逻辑。其发展路径依赖政策支持、市场机制与技术赋能，构建以“内容共创、社群参与、数字运营”为核心的新型商业生态。未来，商业街区将成为城市生活与文化的重要平台，推动城市更新向更深层次、更广泛维度演进。