20170724-安信证券-房地产行业周报_新房成交持续下行_租赁市场利好不断_15页_1mb

房地产行业周报总结（2017年07月24日）

核心内容概览

2017年7月14日至20日，中国房地产市场整体呈现下行趋势，新房成交持续下滑，二手房市场略有回升，土地市场供应增加但成交均价大幅下降。与此同时，租赁市场利好政策频出，投资建议偏向关注低估值、高成长的房地产企业，尤其是与租赁市场相关的公司。此外，部分房企在并购和项目拓展方面表现活跃。

主要观点

1. 新房市场持续下行

• 全国41大城市：新房成交4.19万套，环比下降9.17%，同比下降29.76%，累计同比下降15.29%。
• 一线城市：新房成交套数5,326套，环比下降1.04%，同比大幅下降44.9%，去化周期为34周。
• 二线城市：新房成交套数19,680套，环比下降14.18%，同比下降38.9%，去化周期为30.1周。
• 三线城市：新房成交套数16,898套，环比下降5.18%，同比下降5.0%，去化周期为33周。
• 个别城市表现突出：
  • 北京：新房成交套数环比上升47.12%，但同比下降67.1%。
  • 深圳：新房成交套数环比上升5.01%，但同比下降50.1%。
  • 杭州：新房成交套数环比上升223.1%，但同比下降11.0%。
  • 南京：新房成交套数环比下降69.2%，同比下降63.7%。

2. 二手房市场小幅回升

• 全国14个城市：二手房成交1.39万套，环比上升7.81%，同比下降28.23%，累计同比下降17.61%。
• 一线城市：二手房成交套数3,206套，环比下降5.29%，同比下降54.8%。
• 二线城市：二手房成交套数9,512套，环比上升14.33%，同比下降17.83%。
• 三线城市：二手房成交套数1,225套，环比下降0.24%，同比上升60.8%。
• 个别城市表现：
  • 杭州：二手房成交套数环比上升180.7%，但同比下降9.0%。
  • 南京：二手房成交套数环比下降0.2%，但同比下降35.9%。
  • 南宁：二手房成交套数环比上升4.5%，同比大幅上升75.3%。

3. 库存去化周期

• 全国19大城市：住宅可售套数合计50.47万套，去化周期32.4周，环比上升0.03%。
• 一线城市：去化周期34周，环比上升0.53%。
• 二线城市：去化周期30.1周，环比上升0.15%。
• 三线城市：去化周期33周，环比下降0.83%。
• 部分城市表现：
  • 北京：去化周期65.2周，环比上升1.2%。
  • 上海：去化周期15.1周，环比下降0.6%。
  • 广州：去化周期29.0周，环比上升2.1%。
  • 深圳：去化周期82.8周，环比下降0.6%。

4. 土地市场

• 土地供应：本周土地供应建筑面积环比上升15.48%，同比上升27.29%。
• 土地成交：
  • 全国40大中城市：成交土地规划建筑面积环比下降20.43%，同比上升2.69%。
  • 成交均价：环比下降43.34%，同比上升18.35%。
  • 成交总价：环比下降54.92%，同比上升21.52%。
• 城市分化明显：
  • 一线城市：土地供应环比下降43.77%，成交面积环比上升373.47%。
  • 二线城市：土地供应环比上升52.8%，成交面积环比下降14.31%。
  • 三线城市：土地供应环比下降2.42%，成交面积环比下降32.44%。

5. 政策动态

• 广州市：发布“租赁16条”，大力扶持住房租赁市场，包括保障租购同权、增加租赁住房供应、规范房源发布等。
• 上海市：出台商品房摇号销售细则，推行“一价清”制度，以规范市场秩序。
• 发改委：关注房地产等领域对外投资倾向，建议企业审慎决策。
• 标普：将万达商业列入负面观察名单，认为其业务策略缺乏透明度。

6. 公司动态

• 信达地产：拟以6.02元/股向中国信达和淮矿集团发行股份，收购淮矿地产60%和40%股权，预估值约78.33亿元。
• 中粮地产：竞得成都地块，成交总价10.43亿元，楼面价9604.05元/平方米。
• 中国武夷：竞得澳大利亚悉尼联邦大街地块，总价7,050万澳元。
• 新城控股：竞得西安和德州地块，总价合计6.71亿元。
• 绿地控股：上半年新增房地产项目储备12个，完成新开工面积795.1万方，同比增长28.3%。
• 北辰实业：竞得海口市地块，总价23亿元，楼面价11165元/平方米。
• 京能置业：2017年第二季度签约面积4.43万平方米，同比增长334.38%。

7. 投资建议

• 上周房地产指数上涨0.09%，部分个股表现突出：
  • 东湖高新：上涨30.03%
  • 华联控股：上涨22.97%
  • 世联行：上涨21.77%
  • 中国武夷：上涨21.46%
• 建议关注住宅租赁（如世联行、万科）、租赁管理（如嘉宝集团）、商业租赁（如金融街、陆家嘴）等。
• 建议关注中报超预期的公司，如华侨城、阳光城、招商蛇口、新城控股等。

关键信息总结

• 新房成交持续下行：整体成交套数环比和同比均大幅下降，尤其在二线城市。
• 二手房市场回暖：部分城市如杭州、南宁表现较好，二线城市成交量回升明显。
• 库存去化周期：全国去化周期32.4周，一线和二线城市库存压力有所缓解，三线城市仍偏高。
• 土地市场波动：供应增加，但成交面积和均价下降，一线城市表现尤为突出。
• 租赁市场利好政策：广州等城市出台多项政策扶持租赁市场，推动“租购同权”。
• 企业并购活跃：信达地产、绿地控股、新城控股等房企积极拓展市场，参与并购。

风险提示

• 二三线城市库存依然高企，市场对政策调控反应可能过度。
• 部分房企如万达商业面临评级机构的负面评价，业务透明度和财务健康状况值得关注。