年度盘点2023年楼市十大关键词-中国指数研究院_10页_749kb

2023年房地产市场在政策调整和行业转型中呈现显著变化，主要体现为市场调整、供求关系变化、政策优化、风险化解及新模式探索等。市场持续调整状态下，新房价格波动、二手房价格连续下跌，商品房销售面积和销售额同比分别下降80%和52%，土地市场低迷，300城住宅用地推出和成交面积较去年同期下降215%和280%。房企销售业绩下滑，TOP100房企销售总额同比下降147%，民营房企压力尤为突出。2024年市场恢复仍依赖居民置业预期改善，预计销售面积同比下降49%，但城中村改造和保障性住房建设可能带来小幅增长。新开工和投资受多重因素影响，或继续下行，降幅预计在10%左右。

政策优化聚焦降低购房门槛和成本，取消首套房“认房不认贷”政策覆盖多数城市，公积金贷款领域亦有多城跟进。首付比例和利率下调释放购房需求，一线城市首套平均利率降至3.86%，二套降至4.41%，部分核心二线城市进一步放宽。同时，12月多地首付比例降至20%和30%，短时市场热度可能提升，但核心城市限购政策仍有优化空间。土地领域取消地价限制，22城中18城落地，溢价率上限提升至30%。土拍分化加剧，核心地块竞拍活跃，非核心区则底价成交或流拍。部分城市或试点取消销售限价，推动价格回归市场。

风险化解重点围绕项目交付和房企债务重组，2023年累计3500亿元专项借款支持“保交楼”，完成交付超165万套。监管强调市场化、法治化原则，推动资产处置和行业并购。如富力、融创、奥园等房企完成境内及境外债务重组，金额达数千亿元。2024年政策将继续支持项目交付，强化预售资金监管并试点现房销售。同时，融资政策“一视同仁”背景下，“三个不低于”细则升温，国有银行密集与房企座谈，旨在改善民营房企融资困境，促进金融与房地产良性循环。

行业转型重点推进“三大工程”：保障性住房、平急两用公共基础设施、城中村改造。中央多次部署相关工作，12月经济工作会议明确三大工程为稳投资促消费抓手。2024年配套政策预计加速落地，城中村改造启动可能带动市场预期修复，但实际拉动有限。配售型保障房供给将增加，完善住房保障体系。平急两用设施或结合低效闲置资源及乡村振兴，发挥稳投资作用。同时，探索房地产发展新模式，涉及预售制度改革、土地制度调整、金融财税配套等，房企需转型轻重资产结合模式，强化存量运营及代建、物业等业务发展。