房地产行业：按揭持续改善，行业复苏放缓-20200426-广发证券-21页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业政策及基本面情况显示，中央层面继续加强逆周期调节，通过降低LPR利率和提前下达地方专项债券额度来支持市场。地方层面，尽管部分城市出台限贷放松政策，但随后迅速取消，且监管趋严，防止资金违规流入房地产。整体来看，市场复苏节奏放缓，但按揭贷利率持续下降，有利于行业复苏。

主要观点

政策层面：中央逆周期调节力度加大，5年期LPR下调10bp，为改革以来最大降幅；财政部计划提前下达1万亿元地方专项债券额度，以拉动经济。地方层面，政策趋于收紧，严防资金违规进入房地产市场。
基本面情况：商品房成交面积恢复速度加快，但整体仍处于同比下降状态。推盘量环比上升，显示房企积极入市。土地市场方面，溢价率小幅下降，但一线城市表现较强。
融资情况：房企信用债发行规模较低，但融资计划持续增长，融资成本下降，有利于调整负债结构。
投资价值：地产板块PE估值处于历史低位，股息率较高，叠加流动性改善，具备配置价值。推荐标的包括一线A股龙头、二线A股龙头、H股龙头及部分子领域公司。

关键信息

一、政策及基本面跟踪情况

（一）主要政策回顾

中央层面：
- 5年期LPR报价4.65%，较上次下降10BP，为改革以来最大降幅。
- 财政部拟提前下达1万亿元地方专项债券额度，力争5月底完成发行。
- 强调“房住不炒”定位，防止楼市政策松动和房价上涨的不当预期。
- 银保监会要求银行监控资金流向，确保其用于贷款申请标的。
- 央行深圳支行和上海总部严禁资金违规进入房地产行业。
地方层面：
- 赤峰、荆州等城市出台限贷放松政策，但随后取消。
- 昆明、湖北等地出台支持政策，包括降低预售形象进度要求、加快按揭贷发放、提高公积金贷款额度等。
- 深圳提出加大居住用地供应，加快商品住房供应，确保市场平稳发展。

（二）重点城市成交情况

商品房成交：
- 本周50城新房成交面积579.22万方，环比上升1.1%，同比下降18.6%。
- 一线城市成交面积71.03万方，环比上升8.5%，同比下降27.3%。
- 二线城市成交面积299.48万方，环比上升2.0%，同比下降18.8%。
- 三四线城市成交面积208.71万方，环比下降2.3%，同比下降14.9%。
二手房成交：
- 本周14城二手房成交面积161.43万方，环比上升14.5%。
- 一线城市成交面积46.34万方，环比上升4.4%。
- 二三线城市成交面积115.09万方，环比上升19.1%。

（三）重点城市推盘及库存跟踪

推盘情况：
- 本周13城商品房单周推盘量310.03万方，环比上升37.4%，同比上升9.8%。
- 月度推盘量795.87万方，环比上升97.6%，同比上升8.2%。
库存情况：
- 本周13城商品房库存总量环比上升0.7%，去化周期上升至31.74个月。
- 住宅去化周期下降至16.31个月，部分城市库存量有所增加。

（四）全国土地市场供给成交情况

土地供应：
- 本周100大中城市土地供应面积2229.7万方，环比上升33.8%，同比下降5.6%。
- 全年累计供应面积同比上升8.6%。
土地成交：
- 本周全类型土地成交面积1563.1万方，环比下降15.5%，同比上升0.4%。
- 全年累计土地成交面积同比下降5.7%。
土地出让金：
- 本周土地出让金618.5亿元，环比上升21.4%，同比上升3.2%。
- 分线城市中，一线城市出让金环比上升741.4%，二线城市上升19.3%，三线城市下降56.4%。
溢价率：
- 全类型土地成交溢价率13.4%，环比下降0.4%。
- 一线城市溢价率9.6%，二线城市14.5%，三线城市14.5%。

重点公司跟踪

推荐标的

一线A股龙头：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口
二线A股龙头：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展
H股龙头：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团
H股关注：中国金茂、合景泰富集团
子领域推荐：中国国贸、新湖中宝
子领域关注：光大嘉宝

重点公司估值和财务分析

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值(元/股)	EPS(元)	PE(x)	EV/EBITDA(x)	ROE(%)
万科A	000002.SZ	人民币	25.68	2020/03/19	买入	39.60	3.44	7.47	6.47	20.4%
保利地产	600048.SH	人民币	15.84	2020/04/17	买入	20.90	2.34	6.76	6.12	16.5%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	17.15	2020/04/22	买入	23.78	2.03	8.47	7.93	16.9%
新城控股	601155.SH	人民币	30.37	2020/04/02	买入	46.08	5.61	5.42	4.30	29.1%
华夏幸福	600340.SH	人民币	20.89	2019/10/20	买入	36.99	4.93	4.25	3.47	29.0%
金地集团	600383.SH	人民币	13.09	2020/02/16	买入	14.16	2.22	5.90	5.05	17.9%
荣盛发展	002146.SZ	人民币	7.69	2020/04/12	买入	13.93	2.10	3.67	3.31	19.8%
金科股份	000656.SZ	人民币	7.82	2020/03/28	买入	9.44	1.06	7.36	5.63	19.3%
中南建设	000961.SZ	人民币	7.30	2019/10/30	买入	10.78	1.13	6.48	3.78	20.3%
阳光城	000671.SZ	人民币	6.66	2020/02/27	买入	8.89	0.98	6.76	5.15	18.0%
蓝光发展	600466.SH	人民币	5.61	2020/04/20	买入	10.04	1.15	4.89	3.38	18.0%
华发股份	600325.SH	人民币	6.45	2019/10/29	买入	10.50	1.40	4.59	3.39	20.0%
中国国贸	600007.SH	人民币	13.81	2019/11/19	买入	19.86	0.97	14.30	13.34	11.8%
金融街	000402.SZ	人民币	6.57	2019/08/12	买入	10.31	1.29	5.10	4.46	10.9%
碧桂园	02007.HK	港币	9.57	2019/09/18	买入	16.03	1.81	4.83	3.91	25.6%
融创中国	01918.HK	港币	32.40	2019/12/06	买入	55.30	5.59	5.29	4.46	27.2%
中国海外发展	00688.HK	港币	26.10	2019/10/15	买入	32.90	3.80	6.28	5.15	15.0%
旭辉控股集团	00884.HK	港币	5.56	2019/08/18	买入	6.16	0.91	6.24	4.56	21.6%
万科企业	02202.HK	港币	24.15	2020/03/19	买入	38.70	3.44	6.41	5.56	19.9%

风险提示

政策调控力度进一步加大
按揭贷利率持续上行
行业库存抬升快于预期
行业基本面超预期下行
房地产税立法推进超预期

投资建议

板块配置价值：地产股PE估值处于历史底部，股息率较高，叠加流动性改善，具备较强配置价值。
推荐标的：一线A股龙头、二线A股龙头、H股龙头及部分子领域公司。

图表索引

图1：本周主要政策一览（2020.04.20-2020.04.24）
图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
图3：50城新房周均及单周成交面积（万方）
图4：50城市分线城市新房周成交环比增速（%）
图5：50城新房月度成交同环比（%）
图6：50城分线城市新房月度成交同比（%）
图7：50城新房成交整体年同比（%）
图8：50城新房成交分线城市年同比（%）
图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2020.04.17-2020.04.23）
图10：14城二手房周均及单周成交面积（万方）
图11：14城分线城市二手房周成交环比增速
图12：14城二手房成交月度同环比
图13：14城分线城市二手房成交月同比
图14：14城市二手房成交整体年同比
图15：14城市分线二手房成交年同比
图16：13城市商品房周度推盘
图17：13城市商品房月度推盘
图18：13城市商品房推盘年同比趋势
图19：13城市商品房月度批售比
图20：13城市商品房库存与去化周期
图21：13城市及分线城市商品房去化周期（周）
图22：13城市商品房周度库存及去化周期
图23：11城市住宅周度库存及去化周期
图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比
图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比
图27：全国100大中城市土地出让金年同比
图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
图29：全国100大中城市楼面价和溢价率
图30：全国100大中城市分线城市溢价率
图31：A股重点地产公司股价周变动幅度（2020.04.20-2020.04.24）
图32：H股重点地产公司股价周变动幅度（2020.04.20-2020.04.24）

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