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2023年全国土地市场年报总结

一、全国土地市场全年情况

1. 土地出让总量持续下滑

• 2023年全国土地出让总量：65793宗，规划建面330397万平米，同比分别下滑15%和20%。
• 涉宅地块：2023年成功出让15732宗，规划建面93396万平米，同比下滑18%和24%。
• 趋势分析：自2021年起，全国土地出让总量以每年平均20%的速度下滑，反映房地产市场整体供应回调。

2. 涉宅用地成交结构变化

• 涉宅用地占比：从2021年的35%降至2023年的28%，反映出市场对住宅需求的进一步放缓。
• 地价与溢价率：尽管涉宅地块成交面积减少，但楼面地价小幅上升，溢价率维持低位震荡。

3. 土地出让金下滑

• 全国土地出让金：2023年达47120亿元，同比下滑15%。
• 涉宅地块出让金：35415亿元，同比下滑16%。
• 一线城市表现：上海、杭州、北京位列前三，但上海的榜首地位有所减弱。

4. 流拍率变化

• 全国涉宅地块流拍率：2023年为20%，较2022年下降42%。
• 城市流拍率差异：一线城市流拍率较低（3.52%），而三四线城市流拍率较高（21.34%）。
• 政策影响：政府通过调整供地计划和推出优质地块，降低流拍率，但市场整体仍偏弱。

5. 土地市场展望

• “人房地钱”联动机制：2024年住建部将建立“人、房、地、钱”联动机制，以需求为导向，优化土地供应结构，推动市场稳定发展。

二、重点22城情况

1. 出让总量与地块特征

• 重点22城出让总量：2023年出让宅地1311幅，同比下滑14%，规划建面11631万平米，同比下滑22%。
• 地块小型化趋势：出让面积减少幅度大于宗数，说明地块趋于小型化。
• 出让金：重点22城集中供地收金15452亿元，同比下滑15%。

2. 涉宅用地成交情况

• 2023年重点22城平均溢价率：5.88%，较2022年小幅上升。
• 高溢价城市：合肥以15%的溢价率领先，深圳、杭州、成都、宁波等城市也表现较好。
• 涉宅用地成交均价：2023年重点22城平均楼面地价为12976元/平米，同比上扬7%。

3. 流拍率变化

• 重点22城流拍率：2023年为4.52%，较2022年下降2个百分点。
• “零流拍”城市：沈阳、苏州、重庆等城市实现“零流拍”，其他城市流拍率有不同程度下降。
• 政策调整影响：地方政府通过调整地块总量、优化地块质量、提供支付便利等方式，降低流拍率。

4. 拿地主体变化

• 地方平台主导：2023年地方平台拿地占比与民企持平，国央企占42%。
• 重点城市表现：沈阳地方平台拿地占比最高（64%），济南、武汉、无锡等城市地方平台占比也较高。
• 民企活跃度：杭州、长沙、青岛、合肥等城市民企拿地活跃度较高，占比超40%。

三、城市榜单

1. 全国土地出让金排名

• 前五名城市：上海（2423.70亿元）、杭州（2044.07亿元）、北京（2031.69亿元）、广州（1555.13亿元）、苏州（1413.28亿元）。
• 趋势：一线城市仍占据主导地位，但部分城市如上海的领先优势有所减弱。

2. 全国涉宅用地出让金排名

• 前五名城市：上海（2201.92亿元）、杭州（1803.19亿元）、北京（1741.36亿元）、苏州（1287.80亿元）、成都（1223.55亿元）。
• 趋势：涉宅用地市场集中度较高，上海、杭州、北京仍是主要成交城市。

3. 全国土地成交楼面均价排名

• 前五名城市：北京（17208元/平米）、上海（10422元/平米）、杭州（5835元/平米）、南京（5431元/平米）、苏州（3895元/平米）。
• 趋势：一线城市楼面地价普遍高于其他城市，反映出其土地价值较高。

4. 全国涉宅用地成交楼面均价排名

• 前五名城市：北京（30962元/平米）、上海（24629元/平米）、深圳（24215元/平米）、东莞（20179元/平米）、厦门（18722元/平米）。
• 趋势：一线城市及部分热点城市涉宅用地楼面均价较高，反映其土地市场活跃度。

5. 重点22城出让总量排名

• 前五名城市：长春（28宗）、天津（82宗）、苏州（88宗）、北京（63宗）、武汉（117宗）。
• 趋势：长春成为重点22城中出让宗数最多的城市，但整体仍处于低位。

四、主要观点与关键信息

• 市场整体低迷：全国土地市场连续三年下滑，尤其是涉宅用地，反映出房地产行业下行压力。
• 政策调整作用明显：政府通过“人房地钱”联动机制，优化土地供应结构，降低流拍率，推动市场稳定。
• 地方平台成为主力：2022年后，地方平台拿地比重上升，支撑市场流动性，但需引入更多市场化企业。
• 地块质量提升：尽管成交量下降，但地块规划条件优化，楼面地价仍有一定上扬。
• 城市分化明显：一线城市土地市场相对稳定，而三四线城市表现更为疲软，流拍率较高。
• 未来展望：随着政策的进一步优化，优质地块投放有望提升房企入市积极性，推动土地市场回暖。

五、结论

2023年全国土地市场整体处于低迷状态，但政策调控和市场调整正在逐步发挥作用，促进土地市场稳定。重点22城作为政策试点区域，表现尤为突出，未来随着“人房地钱”联动机制的实施，土地市场有望逐步复苏，实现“好房子”时代的目标。