2022-12-23-联合资信-存续期跟踪评级要点之CMBS项目_11页_1mb

CMBS 项目存续期跟踪评级要点

一、近年 CMBS 发行情况

• 累计情况：截至2022年6月，CMBS累计发行255单，规模5375.15亿元；存续产品221单，规模4328.94亿元。
• 产品结构：混合类占比最高（发行31.37%、存续29.86%），其他类型依次为办公、零售等。

二、跟踪评级重点关注内容

1. 现金流归集与兑付
   • 确保物业运营收入按时归集至监管/专项计划账户，追踪兑付路径合规性。
2. 触发事件
   • 关注差额支付、权利完善、提前终止等触发条件是否发生。
3. 物业资产运营
   • 分析外部环境（宏观经济、区域房地产）和内部指标（出租率、收缴率、租金收入）对现金流的影响。
4. 增信主体与服务机构履职
   • 评估增信主体偿债能力、资产服务机构服务质量。

三、跟踪评级常见问题

1. 现金流归集异常
   • 归集不及时或来源非物业运营收入。
2. 抵质押未完成
   • 未按约定办理抵质押可能触发提前终止。
3. 利率超发或设立日早于假设
   • 导致偿债覆盖不足，需触发担保机制。
4. 增信主体信用下调
   • 影响增信效力，触发风险事件。

四、总结与展望

• 风险点：物业运营受宏观经济、疫情等因素扰动，现金流预测偏差放大。
• 建议：动态调整压力测试参数，强化对底层资产及增信主体的持续监控。

五、技术指标

• DSCR（偿债覆盖倍数）：优先级证券需保持DSCR ≥ 1.10~2.00。
• LTV（贷款价值比）：重估后LTV上升与违约概率正相关。
• 触发事件：重点关注违约、增信失效、资产价值骤降等。